Выкупила долю квартиры у бывшего мужа

1 062 просмотров

Расторжение брачного союза – это не только развал семьи, но и много спорных, зачастую конфликтных вопросов. Одним из них является использование совместной собственности, которую стороны приобрели в период брака. Как правило, супруги успевают стать обладателями совместной жилплощади. Раздел недвижимости является самой проблемной частью при решении имущественных вопросов. Рассмотрим, как выкупить долю у бывшего мужа.

Способы выкупа доли в квартире у бывшего мужа

В период развода многие семьи делят совместное имущество. Исключение составляют граждане, которое заранее оформили брачный контракт или соглашение о выделении долей. В зависимости от ситуации, бывшие супруги могут обладать правами в отношении доли в недвижимости:

1. Совместной собственности. В этой ситуации конкретная доля не выделена. Она считается идеальной. Ее величина зависит от того, сколько всего собственников. Например, если квартира в собственности у жены, 2 детей и бывшего мужа, то каждый из них имеет право на ¼ долю. Однако по факту, части не узаконены. Объект считается единым целым.
2. Долевой собственности. В такой ситуации, бывший муж является владельцем конкретной доли. Однако не нужно путать долю и часть квартиры. Например, ½ доля в двухкомнатной квартире, не означает, что бывший супруг владеет 1 комнатой и ½ доли санузла. Доля – абстрактное понятие, не выраженное в конкретных квадратных метрах.

После расторжения брака отношения между супругами оставляют желать лучшего. Поэтому в первую очередь они желают разъехаться. А также прекратить всякие имущественные отношения. Поэтому зачастую встает вопрос о выкупе доли.

Спор урегулируется следующими способами:

1. Добровольно (с согласия собственника).
2. Принудительно (в судебном порядке).

Выкуп доли в квартире с согласия бывшего мужа

Для совершения сделки необходимо, чтобы жилое помещение было в собственности сторон. Доля в муниципальной квартире не может быть выкуплена у нанимателя.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при наличии согласия бывшего мужа, сделка между сособственниками может быть оформлена беспрепятственно. Стороны не обязаны уведомлять других совладельцев.

Сделка может быть оформлена только в случае надлежащего определения доли. То есть стороны должны заключить соглашение о выделении долей.

Для оформления сделки стороны должны прийти к договоренности, относительно цены доли. Как показывает практика, стоимость доли, продаваемой отдельно, ниже, чем цена такой доли при продаже всей квартиры. Поэтому продавец заведомо проиграет в цене.

Кроме того, можно учесть наличие несовершеннолетних детей. Продажа доли в квартире третьим лицам значительно сложнее, если в составе сособственников недвижимости есть несовершеннолетние дети.

 Порядок действий

После достижения соглашения в отношении цены, стороны должны действовать следующим образом:

1. Подготовка документации.
2. Подготовка проекта договора купли-продажи.
3. Нотариальное удостоверение сделки.
4. Государственная регистрация перехода прав.

Сбор документов

Перед оформлением сделки необходимо подготовить документацию:

1. Гражданские паспорта сторон. Важным моментом является актуальность документов. Если в процессе развода одна из сторон поменяла фамилию на добрачную, то паспорт лишается юридической силы. Для совершения сделки необходимо сначала поменять документ.
2. Выписка из ЕГРН. Документ подготавливается в виде бумажного экземпляра. Ее можно заказать через Росреестр или МФЦ. Стоимость выписки составляет 750 р. Документ необходим в качестве доказательства наличия преимущественных прав жены на долю мужа.
3. Правоустанавливающий документ. В этом качестве можно представить акт о приватизации, договор купли-продажи, дарения, мены.
4. Технический паспорт из БТИ. Документ требуется в ряде случаев. Например, если объект подлежал перепланировке.
5. Выписка с лицевых счетов. Бывший муж должен представить информацию об оплате всех долгов за коммунальные услуги.
6. Выписка из домовой книги. Документ доказывает смену регистрации.

Оформление договора купли-продажи

Контракт должен включать следующие данные:

• наименование документа;
• место оформления;
• дата заключения;
• данные бывшей жены и бывшего мужа;
• сведения о продаваемой доле (размер, адрес);
• стоимость объекта;
• порядок перечисления денежных средств;
• данные об акте приема-передачи;
• права и обязанности продавца и покупателя;
• ответственность сторон;
• заключительные положения;
• подписи сторон.

Образец контракта купли-продажи на долю квартиры

Нотариальное удостоверение

Сделки в отношении долей в недвижимости необходимо оформлять через нотариальную контору. Поэтому целесообразно сразу, вместе с документами обратиться к нотариусу.

Закон не ограничивает выбор граждан. Можно подать документацию в нотариальную контору по месту нахождения имущества или любую другую на усмотрение сторон.

Величина тарифов за нотариальные услуги различаются в зависимости от региона обращения. Например, в г. Москве в 2020 году необходимо оплатить 6000 р. только за нотариальные услуги. В Алтайском крае за такую услугу необходимо оплатить 2 000 р. Дополнительно нужно внести госпошлину в размере 0,3% от стоимости доли квартиры.

Государственная регистрация сделки

После нотариального удостоверения необходимо повести государственную регистрацию объекта. Для этого необходимо подать документы в Росреестр.

Информация может быть передана:

• лично;
• через МФЦ.

Предварительно нужно оплатить госпошлину. Она составляет 2000 р.

После чего, стороны совместно обращаются в уполномоченный орган. Каждая сторона оформляет заявление. Дополнительно необходимо предоставить:

• нотариально удостоверенные экземпляры договора;
• гражданские паспорта;
• правоустанавливающие документы;
• технические документы;
• выписка из домовой книги.

Процедура занимает 5 – 7 дней. При обращении через МФЦ – на 1 — 2 дня больше.

Затраты на выкуп

Полный перечень затрат на оформление сделки включает:

1. Оформление соглашения о выделении долей – в зависимости от региона от 3 000 р. до 12 000 р.
2. Заказ выписки из ЕГРН – 750 р.
3. Оценка доли в квартире (при необходимости) – 3 000 р.
4. Нотариальные услуги – в зависимости от региона – от 2 000 р. до 8 000 р.
5. Госпошлина нотариусу – 0,3% от суммы сделки.
6. Государственная регистрация – 2 000 р.

Налоги

После совершения сделки бывший муж должен оплатить подоходный налог. Он составляет:

• 13% — для резидентов;
• 33% — для нерезидентов.

Перед уплатой налога, мужчина должен подать декларацию 3НДФЛ. Она подается в налоговую инспекцию по месту регистрации продавца. Срок подачи – до 1 апреля следующего года.

Выкуп доли в квартире без согласия бывшего мужа

Нужно обратить внимание, что никто не вправе заставить собственника продать свое имущество. Поэтому принудительные меры на практике неэффективны.

Альтернативные способы

Порядок действий

Если женщина приняла решение урегулировать вопрос в принудительном порядке, необходимо действовать следующим образом:

1. Признать долю мужчины незначительной.
2. Собрать документы.
3. Подать заявление в суд о разделе имущества.
4. Получить судебное решение.
5. Выплатить компенсацию.
6. Провести государственную регистрацию права.

Сбор документов

Важным этапом для удовлетворения требований заявителя является необходимость признания доли квартиры, находящейся в собственности супруга незначительной. Вопрос урегулируется в судебном порядке.

Для принудительного выкупа доля должна соответствовать следующим условиям:

• соответствующий доле размер площади нельзя выделить в натуре (например, ½ в однокомнатной квартире);
• собственник не проживает в помещении или не заинтересован в ее использовании.

Документы, необходимые для инициации судебного процесса:

• правоустанавливающие документы на объект;
• решение суда о признании доли незначительной;
• выписка из домовой книги;
• гражданский паспорт инициатора процесса;
• квитанция об оплате пошлины;
• выписка из ЕГРН;
• технический паспорт (чтобы определить возможность выделения доли в натуре);
• квитанции об оплате коммунальных платежей.

Оформление искового заявления

Правильное заявление должно содержать следующие пункты:

• название суда по месту расположения квартиры;
• данные бывшей жены (Ф.И.О., адрес, телефон);
• данные бывшего мужа (Ф.И.О., адрес, телефон);
• цена иска – стоимость доли;
• название заявления;
• информация о браке и разводе;
• данные о приобретении недвижимости и ее использовании;
• список долевых собственников;
• данные о судебном решении о признании части незначительной (при наличии);
• информация об оценке и стоимости спорного объекта;
• ссылка на закон;
• требования заявителя;
• перечень документации;
• дата и подпись.

Образец искового заявления о разделе имущества

Оплата пошлины

Так как исковое заявление о признании доли незначительной и выплате компенсации содержит как имущественные, так и неимущественные требования, на госпошлину распространяется льгота.

Ст. 333.36 НК РФ предусматривает следующий расчет пошлины:

• если стоимость спорного объекта не превышает 1 000 000 р., то пошлина не удерживается;
• если стоимость превышает 1 000 000 р., то расчет проводится по аналогии с имущественными исками, за вычетом 1 000 000 р.

Направление в суд

Судебные процессы со спорами в отношении недвижимости имеют исключительную подсудность. Дело рассматривается на территории, на которой расположен спорный объект.

Получение судебного решения

Однако получить его в документальной форме можно только через 5 дней. Но такой документ не имеет юридической силой.

Закон наделяет его силой только через 30 дней. В этот период бывший муж может обжаловать результат.

Исполнение решения суда

Под исполнением решения суда понимается:

• выплата компенсации на счет бывшего супруга;
• переоформление доли в объекте недвижимости на истца.

Право на подачу документов в Росреестр появляется только после выплаты компенсации в полном объеме.

Бывшая жена не является совладельцем

Отдельно необходимо рассмотреть ситуации, когда бывшая супруга не является совладельцем объекта недвижимости. В такой ситуации выкуп осуществить гораздо сложнее.

Но даже при наличии согласия бывшего мужа оформить сделку непросто.

Закон устанавливает следующий порядок действий:

1. Направление уведомления о продаже другим совладельцам.
2. Получение письменного отказа или бездействие сторон в течение 30 дней.
3. Совершение сделки по условиям, предусмотренным в уведомлении.

Таким образом, женщина может стать собственником объекта только в том случае, если другие совладельцы откажутся от сделки.