Продажа доли несовершеннолетнего разрешение бывшего мужа на продажу
Добрый день! Подскажите правильно ли требование органов опеки согласия бывшего супруга на продажу доли в квартире, оформленной на общего ребенка, если квартира приобреталась мной лично уже когда мы были в разводе. Квартира оформлена в долях с 2-мя дочерьми по 1/3. Отец участия в жизни ребенка не принимает, проживает в другом регионе и уже с другой семьей.
12 Июля 2017, 06:54, вопрос №1693583
Елена, г. Покачи
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос
Ответы юристов (4)
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
здравствуйте, Елена. Если квартира была приобретена после развода, то согласия вашего супруга на распоряжение долей ребенка не требуется. Уточните у них, что конкретно нужно, предъявите свидетельство о расторжении брака в дополнение.
Если у вас остались вопросы, задавайте, с радостью отвечу. Также вы можете написать мне в чате и заказать персональную консультацию или подготовку документа по вашему вопросу.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Добрый день, напишите им письменное заявление. Дождитесь письменного октаза от них. Получив его сможете обжаловать.
Добрый день! Согласно ч. 2 ст. 37 ГК РФ, опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Также ч. 3 ст. 60 СК РФ предусматривает, что при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК РФ). Таким образом, по смыслу приведенных статей 60 СК РФ и 37 ГК РФ однозначно следует вывод, что при совершении сделки с недвижимым имуществом ребенка обязательно требуется согласие органа опеки и попечительства. Однако однозначного ответа нет на вопрос о том, а требуется ли согласие обоих, не лишенных родительских прав родителей, при совершении одним из родителей сделки по распоряжению имуществом ребенка.
Если бы оба родителя состояли в браке, то согласие второго супруга на совершение сделки потребовалось бы обязательно, но в рассматриваемом случае оба родителя на момент совершения сделки с имуществом их несовершеннолетнего ребенка состояли в разводе, соответственно не было и режима совместного имущества супругов в отношении проданной квартиры. Таким образом согласия второго родителя не требуется, при этом рекомендуем вам обратиться в орган опеки с просьбой выдать предварительное согласие с последующей проверкой выполнения его условий законным представителем несовершеннолетнего. Для получения дополнительных консультаций рекомендую обратиться к юристам нашей компании.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Елена, здравствуйте!
Законный представитель — лицо, правомочное выступать в защиту прав и законных интересов других граждан, которые либо недееспособны или ограниченно дееспособны, либо в силу своего возраста или физического состояния не могут лично осуществлять свои права и обязанности,
Согласно ст.64 СК РФ, родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий.
В случае отсутствия родителей к числу законных представителей несовершеннолетнего относятся усыновители, опекуны или попечители, представители учреждений или организаций, на попечении которых они находятся, органы опеки и попечительства.
Родители имеют право и обязаны воспитывать своих детей. Это означает, что родители должны не только обеспечивать бытовые потребности ребёнка (в жилом помещении, одежде, питании), но и заботиться о духовном, нравственном и физическом развитии детей, а также их психическом развитии. В сфере образования родители имеют право выбора образовательной организации, формы получения детьми образования и формы их обучения с учетом мнения детей до получения ими основного общего образования.
Законные представители осуществляют управление имуществом несовершеннолетнего, а также распоряжением им, с предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Стоит отметить, что разрешение органов опеки и попечительства необходимо получать на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему на праве собственности (жилого помещения или в нём), на распоряжение денежными средствами ребёнка, находящимися на счетах в кредитных учреждениях, и некоторых видов движимого имущества (например, автотранспортных средств).
Для осуществления своих полномочий законный представитель представляет соответствующему лицу или суду удостоверяющие документы: личный паспорт, свидетельство о рождении ребёнка, решение суда об установлении усыновления, решение органа опеки и попечительства о назначении опекуном или попечителем.
В уголовном процессе законные представители участвуют в процессе с целью
Елена, если у вас остались вопросы, задавайте, с радостью отвечу. Также вы можете написать мне в чате и заказать персональную консультацию или подготовку документа по вашему вопросу. Всего доброго!
Все услуги юристов в Санкт-Петербурге
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.
14 732 просмотров
В 2020 году у многих детей есть доля в собственности на жилое помещение. Это обусловлено возможностью приобретения квартиры на средства материнского капитала. По условиям использования помощи, родители должны выделить долю каждому из детей. После чего собственники сталкиваются со сложностями при продаже объекта. Рассмотрим, как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка.
Законодательная база
Если собственником доли квартиры является несовершеннолетний, то продать объект гораздо сложнее. Основные проблемы:
- родители должны получить согласие районного отдела опеки;
- оба родителя должны дать согласие на сделку;
- покупатели опасаются купить объект у несовершеннолетнего собственника.
Сделки с недвижимостью, находящейся в собственности ребенка, регулируются следующими нормативными актами:
- Конституцией РФ;
- Семейным кодексом РФ;
- Гражданский кодексом РФ;
- Жилищный кодексом РФ;
- закон об опеке № 48 от 2008 года;
- закон о приватизации №1541-1 от 1991 года.
Мнение эксперта
Станислав Евсеев
Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.
Задать вопрос эксперту
Несовершеннолетний имеет отношение к сделке только, если доля квартиры оформлена в его собственность. Не имеет отношения к продаже ребенок, имеющий постоянную или временную регистрацию в жилом помещении или проживающий с родителями по договору аренды.
Сведения о несовершеннолетнем собственнике должны быть внесены в ЕГРН. Поэтому наличие договора дарения, не прошедшего регистрацию в Росреестре, не влияет на течение сделки.
Пример. Гражданка П. решила оформить дарственную на долю в квартире на внука. Договор был составлен и заверен у нотариуса. Однако женщина передумала. Переход права не был зарегистрирован в Росреестре. Через 6 месяцев, гражданка П. решила продать квартиру. Сделка была оформлена надлежащим образом. Сын собственницы пытался помешать сделке, предъявив договор дарения. Но он не имел юридической силы.
Возможна ли продажа квартиры с долей несовершеннолетнего собственника
В соответствии с законодательством, сделка с имуществом несовершеннолетнего возможна. Однако на нее должны дать согласие все заинтересованные лица:
- родители или другие законные представители;
- собственник в возрасте от 14 лет;
- районный отдел опеки.
Если в свидетельстве о рождении ребенка указаны мать и отец, то они обязательно должны присутствовать при сделке. Как альтернативный вариант, можно оформить согласие на сделку нотариально.
Если собственник находится под опекой/попечительством, то главным решением будет согласие районного отдела опеки. Однако денежные средства не передаются опекуну. Он должен положить средства на личный счет ребенка и ежегодно отчитываться об их сохранности.
Важно! Запрещается зачисление средств за продажу доли в квартире несовершеннолетнего подопечного на номинальный счет опекуна. Средства должны сохраниться для приобретения другого имущества или до достижения собственником 18 лет.
С какого возраста ребенок может продать свою долю
Возможность оказывать влияние на течение сделки возникает у ребенка по достижению 14 лет. До указанного возраста, решение принимается законным представителем с согласия опеки. Мнение ребенка до 10 лет не учитывается.
В соответствии со ст. 26 ГК РФ, достигнув 14 лет, гражданин получает паспорт и становится самостоятельной стороной сделки. Законный представитель или родители только дают согласие. Такая многоступенчатая защита помогает обеспечить сохранность детского имущества.
Разрешение отдела опеки
Сделка с имуществом несовершеннолетнего невозможна без получения разрешения районного отдела опеки. Под разрешением понимается приказ или постановление муниципалитета.
Документ выдается по заявлению законного представителя ребенка в возрасте от 0 до 13 лет и по заявлению самого несовершеннолетнего собственника в возрасте от 14 до 18 лет (представитель оформляет письменное согласие).
Порядок получения документа регламентируется законодательством региона. Отдельные муниципалитеты имеют собственный регламент. Поэтому перед получением документа целесообразно выяснить перечень документов в конкретном отделе опеки.
В 2020 году каждый отдел опеки имеет страничку на сайте местной администрации. На них располагается список документации для совершения сделок с имуществом несовершеннолетнего.
Примерный перечень документов
| № п/п | Наименование документа |
|---|---|
| 1 | Гражданские паспорта матери и отца или единственного родителя, а также других собственников |
| 2 | Гражданский паспорт несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет |
| 3 | Свидетельство о рождении |
| 4 | Правоустанавливающие документы |
| 5 | Выписка из ЕГРН |
| 6 | Предварительный контракт купли-продажи |
| 7 | Документ, подтверждавший покупку нового жилья или представление доли квартиры взамен |
| 8 | Выписка из домовой книги |
| 9 | Свидетельство о заключении брака между родителями |
| 10 | Согласие собственника в возрасте от 10 до 14 лет |
| 11 | Технический паспорт на квартиру |
| 12 | Согласие собственника нового жилья на проживание ребенка (до выделения ему доли) |
| 13 | Справка о составе семьи |
| 14 | Выписки с лицевого счета |
| 15 | Реквизиты личного счета ребенка |
Заявление на выдачу разрешения подается родителями совместно. В случае, если в районный отдел опеки обращается только один родитель, то необходимо предоставить:
- справку Ф25 – если отец записан до слов матери;
- решение суда о лишении прав – если отец или мать лишены родительских прав в судебном порядке;
- свидетельство о смерти – если второй родитель умер;
- согласие, заверенное к консульстве или у нотариуса – если второй родитель не может присутствовать лично;
- решение суда о признании безвестно отсутствующим или справка о розыске – если местонахождение родителя неизвестно.
Документы подаются в районный отдел опеки по месту постоянной или временной регистрации ребенка вне зависимости от места расположения квартиры. Если муниципалитет заключил договор с МФЦ, то документы модно подать через МФЦ. В остальных случаях необходимо обращаться непосредственно в районный отдел опеки.
Если документы подаются другим законным представителем, то необходимо предоставить:
- опекуну – приказ о назначении опеки и удостоверение опекуна;
- приемному родителю – договор о передаче несовершеннолетнего в семью и удостоверение приемного родителя.
Важно! Отдел опеки дает разрешение на продажу жилья подопечного только в исключительных случаях. Преимущественно, если взамен будет куплено другое жилье.
Срок подготовки документа различается в зависимости от места обращения. В среднем, он варьируется от 14 до 30 дней.
Требуется ли получить согласие отца на сделку с долей
Районный отдел опеки не выдаст разрешения без согласия всех родителей на совершение сделки. Если несовершеннолетний проживает с матерью, то отец должен подготовить согласие.
Закон предусматривает следующие варианты:
- лично написать документ в районном отделе опеки;
- составить согласие в нотариальной конторе;
- составить согласие в консульстве (если отец проживает за территорией РФ).
Согласие отца на сделку (образец)
Образец согласия отца на продажу доли квартиры несовершеннолетнего ребенка
Продажа квартиры с долями, принадлежащим детям
Родители не имеют прав на объекты собственности несовершеннолетних детей. Поэтому они не могут распорядиться ими по своему усмотрению.
Однако закон предусматривает возможность продать квартиру с долями собственности несовершеннолетних детей в следующих случаях:
- денежные средства от продажи доли поступят на личный счет несовершеннолетнего (применяется в крайних случаях, например, при переезде в другой регион);
- родители выделяют доли взамен проданной в другом жилом помещении (доля должна соответствовать стоимости реализованной или площади);
- ребенок включается в состав покупателей другого жилого помещения (условия проживания не должны ухудшаться).
Бытует мнение, что родители должны выделить долю, размер которой соответствует проданной. Однако это не так. Если доля была продана в однокомнатной квартире, а приобретена в трехкомнатной, то никто не обяжет родителей выделить равную долю.
Соответствие определяется по цене. Величина доли выделяется в зависимости от того, какая сумма денежных средств несовершеннолетнего была вложена в покупку нового жилья.
Алгоритм действий
Чтобы продать квартиру, доли в которой принадлежат несовершеннолетним детям, необходимо:
- Подготовить документы.
- Найти покупателя.
- Получить разрешение отдела опеки.
- Оформить договор.
- Провести нотариальное удостоверение.
- Провести государственную регистрацию.
Пример. Гражданка М. с 2 близнецами 8 лет решила переехать в другой регион. Для этого мать приняла решение продать квартиру, полученную в долевую собственность от администрации города. Отдел опеки дал согласие на совершение сделки. Женщина предоставила предварительный контракт купли-продажи жилья. Так как гражданка М. была одинокой матерью, то согласие отца на сделку не требовалось. Постановление администрации обязало мать перечислить средства за доли на личные счета детей.
Необходимые документы
Перечень документации для продажи квартиры, доли в которой принадлежат детям:
- гражданские паспорта всех собственников;
- свидетельство о рождении несовершеннолетних собственников (обязательно);
- выписка из ЕГРН;
- выписка из домовой книги;
- правоустанавливающий документ;
- технический паспорт;
- выписка из домовой книги;
- выписка с лицевых счетов;
- разрешение отдела опеки.
Образец контракта купли-продажи
Контракт купли-продажи квартиры, доли в которой принадлежат несовершеннолетним собственникам, составляется в письменной форме. Он должен включать следующие сведения:
- наименование контракта;
- дата и место оформления;
- данные сторон;
- данные законного представителя несовершеннолетнего собственника;
- сведения об объекте (величина долей, адрес, этажность дома, общая площадь квартиры);
- права и обязанности сторон;
- цену сделки;
- порядок перечисления денежных средств;
- ответственность сторон;
- сведения о наличии аванса, задатка, рассрочки;
- подписи сторон.
Образец договора купли-продажи
Обращение к нотариусу
Отчуждение недвижимости, собственниками которой являются дети, а также с долями в квартире, подлежат обязательному удостоверению нотариусом. Поэтому оформление контракта можно доверить нотариальной конторе.
Закон не обязывает граждан обращаться в определенную контору. Стороны свободны в выборе.
Однако нотариальное удостоверение приводит к дополнительным расходам. Гражданам необходимо оплатить:
- 0,5% от суммы сделки за нотариальное удостоверение;
- дополнительную сумму за технические и правовые услуги.
Сумма различается в зависимости от субъекта РФ. Например, в Алтайском крае необходимо оплатить от 5 000 до 12 000 р. Уточнить стоимость на услуги нотариуса в своем регионе вы можете на сайте Федеральной нотариальной палаты.
Регистрация в Росреестре
С 2019 года обязанность по передаче документов на регистрацию в Росреестр возлагается на нотариуса. Стороны только предоставляют документацию в нотариальную контору и оплачивают пошлину, в том числе и за государственную регистрацию.
В 2020 году сумма пошлины составляет 2000 р. С момента государственной регистрации, право несовершеннолетнего на долю прекращается.
Налог с продажи
Обязанность по уплате налога возлагается на всех собственников при продаже жилого помещения. Не предусматривается исключение и для малолетних граждан.
Поэтому законный представитель ребенка должен оплатить 13% от стоимости доли и подать налоговую декларацию.
Исключение предусматривается для лиц, которые владели квартирой:
- не менее 5 лет до продажи (если она была куплена);
- не менее 3 лет до продажи (если она была принята в дар или получена в наследство).
Сложности
Родители и дети могут иметь в долевой собственности недвижимость. Продать долю можно исключительно с согласия отдела опеки.
Для оформления сделки необходимо различать наличие права собственности на долю или прописку в квартире. Наличие регистрации не является основанием для появления права собственности.
Закон предусматривает определенные сложности с продажей жилья, если в нем прописаны несовершеннолетние дети. Однако новый собственник сможет выписать ребенка в судебном порядке без проблем.
При продаже доли в квартире несовершеннолетнего собственника ситуация обстоит сложнее. Доля не может быть продана:
- матери;
- отцу;
- опекуну/попечителю;
- приемному родителю.
Если отец не согласен
Согласие отца может быть получено:
- добровольно;
- в судебном порядке.
Закон позволяет матери обратиться в суд с заявлением о понуждении дать согласие. Целесообразно дополнить заявление требованием о предоставлении нотариального документа для продажи доли.
В заявлении мать должна указать аргументы для продажи доли. Например, денежные средства необходимы для приобретения жилого помещения в другом городе.
Пример. Гражданка Р. обратилась в суд с заявлением о понуждении дачи согласия на сделку по продаже доли, принадлежавшей дочери. После развода мужчина проживал в квартире с новой семьей, хотя является собственником только 1/3 доли. 2/3 доли принадлежат дочери. Мать желает купить новую квартиру для дочери, так как пользоваться квартирой совместно с бывшим мужем и его новой семей они не могут. Предварительно истица обращалась в суд для определения порядка пользования жильем в долевой собственности. Суд удовлетворил требования заявительницы.
Зачастую продавцы сталкиваются с проблемами при продаже жилья. В котором доля принадлежит несовершеннолетнему собственнику. Сложности возникают на этапе получения согласия от отца, разрешения от отдела опеки. Чтобы избежать проблем, необходимо получить консультацию юриста. Получить помощь квалифицированного юриста по жилищному праву можно прямо на сайте. Специалист предоставить информацию на безвозмездной основе.
- В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
- Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!
Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!
Задайте вопрос эксперту-юристу бесплатно!
Задайте юридический вопрос и получите бесплатную
консультацию. Мы подготовим ответ в течение 5 минут!
Конфиденциально
Все данные будут переданы по защищенному каналу
Оперативно
Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист
Оцените статью
Загрузка…