Может ли бывшая жена продать свою долю квартира в ипотеке
Последнее изменение: Октябрь 2020
Использование кредитных средств для приобретения жилья – повсеместное явление. Ипотечный долг, обычно, рассчитан на погашение в течение десяти лет. За такой длительный срок у созаемщиков часто меняются планы на будущее и они решают не просто расстаться, но и продать свою долю в недвижимости.
Продажа квартиры в ипотеке – многоступенчатая процедура, требующая согласованности действий. Если квартиру, приобретенную по простому договору купли-продажи, владельцы могут отчуждать любым способом, с ипотечной квартирой так не получится. Все действия согласно ФЗ РФ № 102 «Об ипотеке» надлежит оговаривать с банком.
Можно ли продать долю в квартире находящейся в ипотеке?
На собственном опыте многие знают, что продажа доли в квартире, оформленной в долевую собственность, часто сопряжена с множеством проблем. В первую очередь они вытекают из несогласия прочих собственников с проведением сделки. Все они являются созависимыми сторонами.
Согласно ст. 246 и ст. 250 ГК РФ, если владелец одной из долей намеревается ее продать, он обязан известить о своем решении прочих владельцев, которые наделяются правом преимущественной покупки. Продажа возможно только при их отказе. Причем реализовать свою долю можно только по цене не меньшей, чем запрашивалась у прочих собственников.
В случае с ипотечной квартирой в сделке будет принимать участие еще одна сторона при условии, что долг по кредиту до конца не погашен. Это — банк, с которым заключен договор. Система ипотечного кредитования подразумевает, что предоставляя заемные средства, банк берет покупаемую квартиру в залог. Такое условие означает, что заемщик, не может осуществлять регистрационные действия с ним без согласия залогодержателя, т.е. банка.
При этом прямого запрета на продажу ипотечной квартиры ни один нормативный акт не содержит. Банки, хоть и редко, но предоставляют согласие на отчуждение жилья, находящегося в залоге.
Варианты продажи доли квартиры в ипотеке
Продажа доли в квартире, за которую еще не погашен ипотечный кредит, может быть осуществлена следующими способами:
- Досрочное погашение долговых обязательств;
- Разделение оплаты;
- Переуступка прав и обязанностей.
При реализации любого из этих вариантов в качестве обязательного участника выступает банк и заемщик. А вот, согласие владельца второй доли испрашивается не всегда.
Досрочный расчет с банком
Реализовать такой вариант с технической точки не сложно. Он проходит в несколько этапов:
- Покупатель погашает остаток банковского долга. Сделать это можно двумя способами. Во-первых, передать необходимую денежную сумму заемщику, составив предварительно договор о расходовании средств только на оплату долга. Во-вторых, деньги можно сразу перевести банку.
- С квартиры снимают обременение и регистрируют ее в Росреестре в качестве собственности заемщиков. Далее они могут распоряжаться недвижимостью без получения согласия банка на отчуждение.
- С собственниками заключается договор купли-продажи, условиями которого квартира передается покупателю.
У такого способа имеется один неоспоримый плюс для заемщиков: они не должны самостоятельно еще долгий срок погашать банковские проценты.
При этом в процессе возникает несколько трудностей:
- Сложно найти покупателя, который согласится погашать долг перед банком. Для него условия должны быть очевидно выгодны. Как правило, такая сделка заключается при небольшом остатке долга и низкой стоимости самой квартиры.
- Необходимость снятия обременения с обеих долей, если покупатель намеревается стать собственником всей квартиры. Это значит, что долг перед банком придется гасить полностью. Плюс без предварительной договоренности с другим заемщиком не обойтись.
При таком варианте владелец второй доли может выступать одновременно и продавцом, который погасит ипотечный долг и станет единоличным владельцем недвижимости.
Разделение оплаты
Если один из заемщиков находит покупателя только на свою долю и получает согласие банка на ее продажу, сторонам сделки удобней и безопасней разделить платеж на две части. В данном случае можно дополнительно воспользоваться услугами того же банка, с которым заключен договор.
Первая часть денег – это остаток долга по ипотеке, вторая часть – стоимость приобретаемой доли.
Процедура выглядит следующим образом:
- Участникам сделки предоставляют две ячейки. В одну помещается сумма, равная остатку ипотечного долга за долю в квартире. Во вторую – покупная стоимость жилья.
- Заемщик и покупатель подписывают договор купли-продажи, который регистрируют в ЕГРН.
- Банк получает сумму равную остатку ипотечного долга и снимает обременение с квартиры.
- Вторая часть денег равная стоимости квартиры передается теперь уже бывшему заемщику.
- Новый собственник оформляет свидетельство о праве собственности в Росреестре.
Важно! Чтобы реализовать такой вариант банковский кредитный счет заемщиков должен быть предварительно разделен.
Соглашаются на него еще реже, т.к. вторая доля в ипотечной квартире остается не просто в руках другого собственника. Долг за нее перед банком может далее выплачиваться еще длительный срок.
Переуступка прав и обязанностей по кредиту
Данный вариант продажи реализуется на практике чаще остальных. Обычно в качестве покупателя выступает второй заемщик. Сделка может быть проведена и в рамках раздела совместно нажитого имущества между супругами.
В таком случае никто не должен выплачивать остаток ипотечного долга раньше срока. Процедура проходит в несколько этапов:
- Покупатель помещает деньги, равные стоимости доли квартиры в отдельную банковскую ячейку.
- Между заемщиком и покупателем заключается договор о переуступке.
- Банк расторгает ипотечный договор с заемщиком и заключает новый с покупателем. Условия его остаются прежними (ст. 47 ФЗ РФ № 102 от 16.07.1998). Документ регистрируется в Росреестре.
- Бывший заемщик забирает деньги.
Новый заемщик далее выплачивает ипотечный кредит, а по окончанию становится полноправным владельцем доли в недвижимости. Если он одновременно являлся и созаемщиком, то по итогу будет единственным собственником квартиры.
Можно ли продать долю детей?
Часто при покупке ипотечной квартиры в качестве заемщиков выступают несовершеннолетние дети. Такая ситуация, например, возможна при использовании средств материнского капитала для расчета с банком за ипотеку.
Запрета на продажу долей детей закон не предусматривает. Но для осуществления процедуры необходимо соблюсти множество условий. Главное из них – получение согласия на сделку органов опеки и попечительства. А они его предоставят только, если детей взамен обязуются обеспечить равноценным жильем в течение месяца. Т.е. ориентируются при выдаче разрешение только на представление о том, как соблюдаются имущественные интересы несовершеннолетних.
Вся процедура сложна. Плюс при использовании материнского капитала необходимо отчитываться за использование средств перед ПФР. И органы опеки не перестанут контролировать сделку, пока не удостоверятся, что детям предоставили доли в другом жилище. Любое нарушение условий может повлечь судебное преследование.
Какие сложности могут возникнуть?
Сделка купли-продажи доли в ипотечной квартире относится к числу рискованных. Помощь хорошего юриста потребуется на всех этапах ее проведения. В первую очередь она нужна покупателю, т.к. он рискует больше остальных.
Важно в таких условиях продумать процедуру передачи денег и обеспечение прав на недвижимость после их уплаты. Плюс юрист самостоятельно оговорит все детали с кредитором, чтобы не получилось, что банк просто не даст согласия на проведение сделки. В такой ситуации возвращать деньги, если они уже переданы заемщику, очень сложно.
Особое внимание следует уделить текстам договоров. Если речь идет о переуступке прав, нужно проследить, чтобы новый ипотечный договор с банком не содержал каких-то дополнительных невыгодных условий.
Продать недвижимость супругу можно, однако для того, чтобы сделка состоялась, должны быть выполнены определённые условия. Законодательные нормы РФ не содержат точных указаний относительно таких сделок, поэтому каждая ситуация должна рассматриваться в индивидуальном порядке.
Особенности правового статуса
После того как брак официально регистрируется, все имущественные отношения граждан начинают осуществляться с учетом тех особенностей, которые устанавливает семейный кодекс РФ.
Правовой статус объекта недвижимости имеет следующие особенности:
- Личной собственностью супругов является то имущество, которое было приобретено по безвозмездным сделкам (по договорам дарения или наследования).
- Та недвижимость, которая принадлежала мужу и жене до того, как брак был зарегистрирован, по-прежнему остается личной собственностью граждан.
- Имущество, приобретенное в браке за счет средств семейного бюджета, приобретает статус совместного и претендовать на него имеют право оба партнера.
Справка: Если квартира является личной собственностью мужа или жены, то он имеет право распоряжаться ею без обязательного получения разрешения от второго супруга, и даже отчуждение недвижимости будет проходить по правилам, которые установлены для всех прочих гражданских сделок.
Если квартира приобретена после регистрации брака – ситуация меняется и имущество приобретает статус совместно нажитого. Распоряжение такими активами имеет ряд отличительных особенностей:
- Продажа может быть осуществлена только при получении письменного согласия от всех прочих собственников.
- Каждый владелец доли в квартире должен выступать продавцом при проведении сделки.
- Отчуждать недвижимость при отсутствии согласий других собственников невозможно.
Таким образом, для того чтобы сделка стала возможна потребуется изменить правовой режим жилья и выделить доли. Но даже в этом случае сделка будет иметь ряд особенностей, так как при продаже имущества между зарегистрированными супругами имеет место ситуация, в которой часть жилья передается самому себе.
Когда такое возможно?
В некоторых случаях муж может продать жене квартиру или наоборот и сделка не вызовет никаких претензий со стороны регистрирующего органа и ФНС. Эти условия напрямую связаны с определением личной собственности мужа и жены.
Недвижимость может принадлежать исключительно одному из супругов если:
- Право собственности перешло к нему до того, как был зарегистрирован брак.
- Если основанием для перехода права собственности была безвозмездная сделка (дарение, наследование и т. д.).
- Если жилье передано согласно условиям брачного контракта.
Таким образом, если жилье было приобретено мужем в так называемом гражданском браке до момента официального заключения союза – никаких сложностей, чтобы купить квартиру у супруга, не возникнет. Для того чтобы снять возможные вопросы регистратора – в договор купли-продажи необходимо внести пункт подтверждающий режим личной собственности.
Как это сделать?
Передать объект недвижимого имущества супругу или супруге можно следующими способами:
- Оформить договор дарения.
- Оставить жилплощадь в наследство.
- Выделить соответствующую долю и продать ее.
Все большую популярность приобретают брачные договора в которых четко прописываются нюансы касающиеся раздела совместной собственности. В этом документе можно указать, что имущество имеет статус личной собственности.
Если брачный контракт не заключен, то возникает ситуация, которая противоречит законодательным нормам РФ – супруг, являющийся владельцем жилья, на возмездной основе передает право собственности супруге, а в результате сделки возникает совместное право собственности, так как согласно статье 34 Семейного Кодекса РФ имущество, которое было приобретено за счет средств семейного бюджета в период официального брака является общим, независимо от того, на чью имя оно зарегистрировано.
Таким образом, продавец в этой ситуации совершает сделку сам с собой, что запрещено Гражданским Кодексом РФ.
Таким образом, для того, чтобы продать недвижимость между супругами сначала следует заключить брачный договор с указанием, что имущество имеет статус личного, а потом заключать договор купли-продажи.
Может ли купить в ипотеку?
Такая сделка невозможна, так как квартира из собственности супруга поступит в совместную собственность.
Также стоит отметить, что банки крайне неохотно одобряют сделки между родственниками. Это обусловлено следующими факторами:
- Кредитные организации опасаются, что при совершении сделок возможен сговор, призванный снизить рыночную стоимость объекта. Именно по этой причине приобретение недвижимости у супругов или детей запрещено на законодательном уровне.
- При попытке купить квартиру в ипотеку придется доказывать банку, что сделка не является фиктивной и не проводится с целью обогащения.
Важно! Если у жилья несколько владельцев и часть из них не связана родственными связями с заемщиком – проблем с оформлением не возникает.
Также проведение сделок с родственниками, в том числе и с супругом, лишает участников права на получение налогового вычета.
Основные сложности
- Режим совместной собственности мужа и жены. Согласно законодательству РФ все имущество, приобретенное в браке, считается совместным в равных долях. Именно по этой причине при продаже недвижимости мужем жене он юридически совершает сделку сам с собой, ведь независимо от того, кто именно будет владеть квартирой, он, как супруг, имеет право на 50% квартиры. Поэтому ответ на вопрос, может ли муж продать долю в квартире жене, отрицательный. Такие сделки на законодательном уровне признаются ничтожными.
- При совершении сделок с имуществом, в том случае, если продавец состоит в официальном браке, ему требуется заручиться согласием мужа или жены на сделку. Дав такое разрешение, продавец опять же будет представлять обе стороны сделки, что повлечет за собой проблемы на этапе регистрации договора и проведения регистрационных действий по переходу права собственности.
Последствия сделки
Если сделка все же будет проведена после ее регистрации:
- Жилье перейдёт в статус совместной собственности мужа и жены. Продавец получит право собственности на половину своей же квартиры.
- Если в договор купли-продажи был включен раздел о том, что доли должны быть распределены – продавцу перейдет часть объекта.
- Все средства, полученные за продажу объекта недвижимости становятся собственностью продавца, они не переходят в бюджет семьи и распоряжаться ими может только супруг.
Таким образом, хотя на законодательном уровне такие сделки и не запрещены – какого-либо юридического смысла они не имеют. Осуществить продажу можно заключив брачный контракт между супругами или выделив доли, которые впоследствии можно будет продать или подарить. Однако, следует помнить, что такие действия могут привлечь внимание контролирующих органов, и повлечь за собой отказ в регистрации.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Олеся Казанцева
22 мая · 1,1 K
Юридические услуги. Специализация: недвижимость, наследство, жилищные споры. Подробнее на… · clck.ru/SBUXP
Добрый день! Если недвижимость находится под обременением (ипотека в силу закона), то недвижимость можно продать только с согласия банка. После погашения долга по кредитному договору, банк снимает обременение. Если обременение снято, то недвижимость возможно продать. Вы имеете преимущественное право покупки доли, поэтому он обязан будет письменно… Читать далее
Квартира 2 комнаты. 3 собственника, доли. 2 собственника решили продать свои доли, а я не хочу уезжать, как не допустить продажу квартиры?
- Запретить законным собственникам продать свою долю нельзя. При этом вы имеете преимущественное право покупки по объявленным другими собственниками ценам. Если у вас для этого нет денег и/или желания – воспрепятствовать им продать свои доли по цене, не меньшей, чем они предложили вам, вы не можете. Можете разве что потянуть время: срок, в течение которого вы можете принимать решение – месяц после получения от нотариуса заказного письма с уведомлением.
- Не хотите уезжать – не уезжайте: вас никто не может лишить права собственности и права пользования вашей долей. Будет вопрос, как делить две комнаты, если долей три. Но ответить, не зная деталей, нельзя. Каких деталей? Как этот вопрос решается сейчас (кто-то ведь живет в комнате вдвоём), в какой пропорции у вас доли, выделены ли доли в натуральном виде…
Прочитать ещё 2 ответа
Собираюсь покупать квартиру, нахожусь в браке. Можно ли сделать так, чтобы муж не был в доле, если это обоюдное согласие?
Отвечаю на юридические вопросы по недвижимости. Мой сайт – Prozhivem.com
Здравствуйте, Алиса. Да, можно указать в договоре купли-продажи, что Вы будете единственным покупателем. Но это не главное. Даже если купленная квартира будет оформлена только на Вас, квартира все равно будет считаться общим имуществом ОБОИХ супругов – п. 2 ст. 34 СК РФ. Муж все равно будет иметь в собственности “половину” квартиры – по закону, но не по документам. И квартира будет делится при разводе 50 на 50.
Если хотите, что эта квартира была только ваша, а муж к ней не имел никакого отношения вообще, то перед покупкой оформите у нотариуса брачный договор – ст. 40 – 45 ГК РФ.
Прочитать ещё 7 ответов
Долевая собственность, один собственник выкупает у другого собственника его долю. Это нотариальная сделка или нет?
Здравствуйте. Сделки, когда один из сособственников отчуждает свою долю другом сособственнику, в праве общей собственности на недвижимое имущество, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, когда объект находящийся в долевой собственности, отчуждается полностью по одной сделке третьим лицам. (ч.1 ст. 42 ФЗ РФ “О государственной регистрации недвижимости” от 13.07.2015 N 218-ФЗ)
С 31 июля 2019 года упростились правила регистрации сделок с долевой собственностью. Нововведения внесенные в федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», отменили обязательное нотариальное удостоверение отдельных видов сделок с долями в праве общей собственности.
В соответствии с изменениями, нотариальное удостоверение сделок не потребуется при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Также с 31 июля 2019 года не потребуется нотариально удостоверять договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемые с кредитными организациями. Следует подчеркнуть, что по общему правилу, сделки по отчуждению или договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.
Нововведения позволили участникам общей долевой собственности, принимающих обоюдное решение совершить сделку, сократить временные и финансовые затраты при отчуждении и ипотеке имущества.
Нотариальное удостоверение сделок по отчуждению долей в праве на недвижимость стало обязательным в 2016 году, когда были внесены изменения в ст. 24 Федерального закона №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Если моя консультация оказалось полезной для вас, поставьте лайк.
Прочитать ещё 3 ответа