Как уговорить бывшего мужа продать квартиру
Добрый день. Квартира находится в общей совместной собственности. Преобреталась в браке. Можно ли бывшего супруга обязать продать квартиру и разделить деньги попалам? Выделять долю в квартире не буду, т.к. продам эту долю совсем за бесценок. Договориться с бывшем мужем не получается (не идет на контакт).
25 Ноября 2018, 17:22, вопрос №2178238
Сергей, г. Омск
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос
Ответы юристов (2)
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Добрый день!
Вам необходимо подать в суд иск о разделе имущества, потребовать передачи вашей доли мужу, а вам выплаты компенсации, исходя из рыночной стоимости жп.
СК РФ Статья 38. Раздел общего имущества супругов
1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов.
2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке.
При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.
4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них.
5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети.
Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов.
6. В случае раздела общего имущества супругов в период брака та часть общего имущества супругов, которая не была разделена, а также имущество, нажитое супругами в период брака в дальнейшем, составляют их совместную собственность.
7. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Санкт-Петербург
Добрый день!
Вы являетесь сособственником и имеете равные права и обязанности по данному объекту имуществу.
Для начала направьте бывшему супругу уведомление о продаже своей части имущества с условиями цены и получения ответа. Направьте почтой. Он должен или согласиться или отказаться (игнорирование письма тоже будет считаться отказом) Это обязательное условие, так как у него преимущественное право покупки.
А ещё можно обратить в суд о разделе совместного нажитого имущества
Все услуги юристов в Санкт-Петербурге
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Фото с сайта pokeroff.ru
Случается, что собственниками одной квартиры оказываются чужие друг другу люди – небольшая часть помещения может перейти к постороннему человеку в дар или по завещанию. Обычно владелец меньшей части квартиры не против ее продать, особенно если сам в ней не живёт – но по завышенной цене. А есть ли шанс обязать несговорчивого совладельца продать свою долю по рыночной стоимости? Такая возможность существует, и о ней в очередной раз напомнил Верховный суд. ВС объяснил, при каких именно условиях владелец большей части жилого помещения может принудительно выкупить у других собственников принадлежащую им незначительную долю в квартире.
Квартиру делили в суде
Если собственникам надо поделить доли в квартире, у них есть два способа: договориться и заключить соглашение о разделе общего имущества или отправиться делить имущество в суд. Обе возможности предусмотрены ст. 252 ГК. Иногда выделить долю по тем или иным причинам нельзя – например, в случае, когда она слишком мала. Тогда собственник имеет право получить от других владельцев имущества денежную компенсацию – разумеется, если он на это согласен. Однако возможны и ситуации, когда собственника могут заставить взять деньги, хотя он бы предпочел сохранить за собой часть жилплощади.
Обычно так происходит, когда оформляются договоры дарения или недвижимость передается нескольким наследникам – и с одной стороны собственниками долей оказываются лица, состоящие в родственных или семейных отношениях и совместно использующие это имущество, а с другой – кто-то, кто имеет незначительную долю в общей собственности и имуществом фактически не пользуется, поясняет Оксана Ступина, юрист “Хренов и партнёры”. Похожая ситуация сложилась и в деле супругов Крючковых*, которое дошло до Верховного суда.
Иван и Варвара Крючковы* и их несовершеннолетняя дочь жили в “трёшке” площадью 66,4 кв. м. Когда-то квартира была приватизирована поровну на Ивана Крючкова и его мать, но позже мать решила продать свою долю. В итоге семье вместе с еще одной родственницей (владелицей 1/12 доли) осталась лишь половина квартиры – фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры принадлежала купившему половину жилья Владимиру Захарченко, а также Инне Новиченковой* и Ольге Захарченко*, которым мужчина передал по трети своей доли через договор дарения.
Сразу после того, как половина квартиры оказалась у посторонних людей, Крючковы захотели оформить всю жилплощадь на себя. Новые владельцы и сами предлагали такой вариант, однако стороны не сошлись в цене. Поскольку договориться о том, как пользоваться квартирой, не вышло, семья решила действовать через суд. В иске, направленном в Измайловский районный суд, они попросили признать доли Новиченковой и Захарченко в квартире незначительными (каждая из них владела 1/6 квартиры), прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей, а также признать за несовершеннолетней дочерью истцов право собственности на принадлежавшие ответчикам доли.
В первой инстанции заявителям отказали. В апелляции, Мосгорсуде (дело № 33-14211/2016), напротив, решили, что требования вполне обоснованы, и удовлетворили иск. Там пришли к выводу, что доля каждой из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, которое было бы соразмерно их доле, возможности нет. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики, в отличие от истцов, в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. Этого достаточно для того, чтобы удовлетворить требования Крючковых, заключили в апелляции. Ответчики попытались оспорить решение Мосгорсуда в ВС.
Когда можно заставить собственника продать долю
Ответчики настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили и никак не пытались доказать, что стоимость должна быть другой.
Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Вячеслава Горшкова поддержала апелляцию (дело № 5-КГ17-51). В определении суд напомнил п. 4 ст. 252 ГК: там разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, даже если на такой сценарий он не согласен. Для этого, помимо незначительности доли, а что такое “незначительность”, по словам Александра Латыева, партнера “Интеллект-С”, никто не определял, просто “все понимают, что 1/3 – это существенная доля, а 1/100 – несущественная”, – должны быть одновременно соблюдены еще два условия. Во-первых, должна отсутствовать возможность реального выдела доли. А во-вторых, собственник не должен быть заинтересован в использовании общего имущества.
Нужна собственнику доля или нет, предстоит решать в каждом конкретном случае, обратила внимание коллегия. Обращать внимание надо на возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессию, наличие у него детей и прочие обстоятельства, сослался ВС на п. 36 Пленума ВС и ВАС от 1 июля 1996 г. № 8 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ”.
Как подтвердить отсутствие интереса в использовании жилья у “лишнего” собственника?
1) Представить данные о наличии у этого лица другого недвижимого имущества (это можно подтвердить выпиской из ЕГРН), указать на то, что он никогда не использовал (не проживал) спорное имущество.
2) Заинтересованные собственники могут представить документы, подтверждающие, что они несут все расходы по содержанию спорного имущества.
3) Суд также может оценивать отношения сторон (наличие родственных и семейных связей) с целью оценки перспектив и возможности совместного использования общего имущества.
4) Возможность выделения доли в натуре оценивается исходя из общей площади спорного объекта, количества помещений (или комнат) и возможности выделения изолированного помещения, конструктивных особенностей объекта, обуславливающих возможность его перепланировки. Поэтому иск заинтересованных сособственников может быть удовлетворен, только если доля «лишнего» собственника настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение либо сама конструкция помещения не позволяет выделить долю так, чтобы собственник мог полноценно реализовывать свое право собственности.
Если суд придет к выводу, что все условия соблюдены и стороны не могут прийти к соглашению о порядке пользования общим имуществом, то иск, заявленный на основании абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ будет удовлетворен.
Оксана Ступина, юрист “Хренов и партнёры”
Изучив обстоятельства спора, ВС оставил решение Мосгорсуда без изменения.
Учитывая, что в совокупности “незначительная доля” двух сособственников составляет 1/3 квартиры или чуть больше 22 кв. метров в московской квартире, выводы судов, на первый взгляд, могут шокировать, замечает Елена Полеонова, партнер правового бюро “Олевинский, Буюкян и партнеры”. В деле не всё однозначно, считает она: суды пришли к выводу об обоснованности иска, оценив обстоятельства спора: то, что предоставление изолированных помещений в квартире всем участникам долевой собственности невозможно (квартира состоит из трех жилых комнат, а сособственников 7 человек), что ответчики не родственники, на жилой площади не проживают фактически, и т. д. “Но мне непонятно, по какой причине к участию в деле не привлечены ещё два собственника, владеющих соответственно долями в размере 1/6 и 1/12 – ведь решение по спору затрагивает и их права”, – замечает она. Свою роль в деле сыграло и то, что истцы заняли очень активную позицию, а ответчики, напротив, даже не подкрепили аргумент о пересмотре рыночной стоимости доли доказательствами.
В статусе ответчика в подобном споре может оказаться практически любой участник долевой собственности. “На мой взгляд, спорные вопросы о пользовании квартирой, находящейся в долевой собственности, лучше решать в досудебном порядке. Это требует активного участия всех заинтересованных в разрешении ситуации собственников. Судебное решение всегда определяет сторону выигравшую и проигравшую, и судебный спор всегда – время, деньги и нервы”, – говорит Елена Полеонова.
“Если ваш спор уже дошел до суда, то нужно со всей ответственностью подойти к защите своей позиции.
Для этого нужно получить и своевременно предоставить суду доказательства, подтверждающие ваши доводы и опровергающие доводы оппонента, заявить о назначении экспертиз, вызове и допросе свидетелей, истребовании доказательств (если закон не представляет вам права самостоятельно получить их).
Все это нужно потрудиться сделать при рассмотрении дела в первой инстанции. Чтобы достичь успеха, сторона в судебном процессе должна быть активна и защищаться грамотно”.
Елена Полеонова, партнер правового бюро “Олевинский, Буюкян и партнеры”
* Имена и фамилии участников процесса изменены редакцией
Дела пограничные
Ясмина: — Собираюсь в отпуск с несовершеннолетним ребенком за рубеж, но не могу получить от отца разрешение на выезд: просто не знаю, где он находится. Что мне делать?
Дмитрий Шилов: — Согласно статье 20 Федерального закона «О порядке выезда из РФ и въезда в РФ», несовершеннолетний гражданин Российской Федерации, как правило, выезжает из страны совместно хотя бы с одним из родителей, усыновителей, опекунов или попечителей. В случае, если несовершеннолетний выезжает из Российской Федерации без сопровождения, он должен иметь при себе кроме паспорта нотариально оформленное согласие на выезд от кого-то из вышеперечисленных лиц. В этом документе должны быть указаны срок выезда, а также государство (государства), которое (которые) он намерен посетить. В случае, если один из родителей, усыновителей, опекунов или попечителей заявит о своем несогласии на выезд несовершеннолетнего за рубеж, вопрос о возможности его выезда разрешается в судебном порядке (статья 21 указанного закона).
Таким образом, в настоящее время не требуется нотариального согласия второго родителя на выезд ребенка с другим родителем из страны. Однако, во избежание неприятных ситуации на пункте пограничного контроля, рекомендовал бы вам по возможности оформить такое согласие.
Супружеская доля
Сергей Дмитриевич: — Квартира, поделённая на доли, некоторое время пустовала для продажи. Но потом бывшая жена въехала в эту квартиру — и не одна, а с сожителем, — от продажи отказалась и сорвала сделку. У неё 1/5 доли, по 1/5 доли у двоих наших взрослых детей, 2/5 доли — у меня. Вопрос: имеет ли право сожитель проживать в этой квартире без моего согласия и, если нет, как его выселить? И как заставить жену продать квартиру, т.к. совместное проживание с ней невозможно?
Д. Ш.: — В рассматриваемой ситуации выселить сожителя, не зарегистрированного по месту жительства в указанной квартире, но проживающего в ней, будет крайне сложно.
Заставить участника долевой собственности (т. е. вашу жену) продать свою долю вы не сможете, потому что право на распоряжение своей долей в квартире принадлежит только собственнику этой доли. Единственное, что можно сделать в вашем случае, — это продать свою долю (при наличии такой возможности) с обязательным использованием другими участниками долевой собственности права преимущественной покупки вашей доли.
Марианна: — Мы с бывшим мужем имеем в собственности 2-комнатную квартиру (доли распределены поровну); в этой же квартире прописана еще и наша несовершеннолетняя дочь. Сейчас он желает продать свою долю за бешеные деньги, уже прислал письмо-уведомление. Что можно сделать, чтобы квартиру сохранить? Посоветовали подарить половину моей доли (т.е. ¼) дочери.
Д. Ш.: — В данном случае речь, видимо, идет о долевой собственности на квартиру, установленной после раздела имущества при расторжении брака. Супруг, как участник долевой собственности, вправе продать свою долю только с соблюдением права преимущественной покупки другого участника долевой собственности — то есть вас. Собственно, поэтому он и прислал вам уведомление.
Если вы подарите половину принадлежащей вам доли вашей несовершеннолетней дочери, это позволит вам обратиться в органы опеки и попечительства с целью защиты прав ребенка. Аргументы примерно таковы: родной отец намеревается продать долю в квартире, в которой проживает его несовершеннолетний ребенок, другому (не родному, чужому) человеку, и этот человек, естественно, после покупки доли отца вправе проживать вместе с вами и вашей дочерью. А это не соответствует интересам ребенка. Впрочем, полагаю, что и в имеющейся ситуации — когда ребенок просто проживает в квартире и зарегистрирован там по месту жительства — вы вправе апеллировать к органам опеки и попечительства в целях оказания содействия в защите прав ребенка.
Это же алиментарно!
Kopoto4ek: — Отец моего ребёнка живет в другом городе. У него есть работа и пенсия, и он официально платит алименты на двоих детей. Где мне подавать заявление на получение алиментов — по месту своего жительства или его? Какие документы для этого нужны и на какую часть его дохода я могу рассчитывать?
Д. Ш.: — Согласно пункту 3 статьи 29 Гражданского процессуального кодекса РФ, иски о взыскании алиментов и об установлении отцовства могут быть предъявлены истцом в суд по месту его жительства. Таким образом, вы вправе подать на алименты в суд по месту вашего жительства; для этого вам необходимо написать заявление и приложить к нему копию свидетельства о рождении ребенка и копию свидетельства об установлении отцовства.
Что касается размера выплат, при отсутствии соглашения об уплате алиментов, алименты на трех и более несовершеннолетних детей взыскиваются судом ежемесячно, в размере половины заработка и (или) иного дохода родителей. Далее сумма делится на доли соответственно количеству несовершеннолетних детей, причём размер каждой из этих долей может быть уменьшен или увеличен по решению суда с учетом материального или семейного положения сторон (а также иных заслуживающих внимания обстоятельств).
Мария Б.: — Я в разводе; случайно узнала, что бывший муж умер полгода назад. Алименты он почти не платил и никак не участвовал в жизни ребёнка со дня его рождения. Могу ли я теперь подать в суд на оформление алиментов по случаю потери бывшего мужа? Не знаю, как и куда мне обратиться и какие сейчас суммы выплат.
Д. Ш.: — Речь идет не об алиментах, а о назначении пенсии по случаю потери кормильца. Право на такую пенсию, в соответствии со статьей 9 Федерального закона «О трудовых пенсиях в РФ», имеет ваш общий с бывшим мужем ребенок, причем право на получение им такой пенсии сохраняется и при его дальнейшем возможном усыновлении (вашим вторым мужем, например).
Вообще, право на получение указанной пенсии имеет любой родственник умершего кормильца, состоявший на его иждивении. Причем члены семьи признаются состоявшими на иждивении, если они находились на полном содержании умершего кормильца либо получали от него помощь, которая была для них постоянным и основным источником средств к существованию. К такому источнику существования, в частности, можно отнести и алименты, которые бывший супруг должен был уплачивать на вашего ребенка. Плюс, иждивение детей умерших родителей предполагается априори и не требует доказательств.
Таким образом, для назначения указанной пенсии вам необходимо обратиться в пенсионный фонд по месту вашего жительства. Расчет размера пенсии по случаю потери кормильца установлен статьей 16 указанного закона.
В продолжении: Как продать долю в квартире, советы юриста →