Как продать свою долю бывшей жене

Продать квартиру после развода бывает сложно. Нет закона, который поможет надавить на второго собственника и заставить его заключить сделку. Нельзя заставить согласиться на цену, когда один из супругов против.

Риелтор агентства “Этажи” объясняет, к чему надо быть готовым, если решили после развода продать квартиру самостоятельно

Меня зовут Александр, я риелтор “Этажей”. К нам обратился клиент, который хотел продать свою долю в квартире. Недвижимость осталась после развода и была в общей собственности с бывшей женой.

Последние 5 лет квартира стояла пустой. Супруги пытались продать ее самостоятельно, но каждый раз сделка срывалась, так как они не могли договориться. Были и другие сложности:

В квартире были доли детей
Для продажи недвижимости нужно было получить разрешение органов опеки.

В квартире были долги по коммунальным платежам

Оплата по коммуналке была разделена между счетами мужа и жены. Если один из супругов не оплачивает коммунальные услуги, по закону долг начисляют только на его счет.

Что говорит закон о разделении счетов за квартиру

В нашем случае муж оплачивал свою часть коммуналки вовремя. Поэтому долги по квартире начислили по долям жены и детей.

У жены было 2 непогашенных кредита в банке

Банки подали в суд и арестовали квартиру. Чтобы снять арест и продать квартиру, сначала нужно погасить долги.

Супруги не хотели встречаться и даже общаться по телефону

В этой сделке пошло не так все, что могло пойти не так, — но мне все равно удалось продать квартиру. Узнайте, к чему нужно быть готовым в такой ситуации, если решили не привлекать к сделке риелторов и юристов.

Александр Кураев, риелтор АН “Этажи”. Помог продать квартиру разведенных супругов

С чего начать продажу квартиры с бывшим супругом

Продаем долю в квартире

Продажа своей доли — это сделка, в которой почти не нужно встречаться и общаться с бывшим супругом.

Если в паре кто-то решает продать свою долю, у второго супруга есть преимущественное право выкупить ее. Это значит, что сначала долю предлагают выкупить второму собственнику. Если он отказывается, квартиру можно продавать другому покупателю.

Что говорит закон о праве выкупа доли

Чтобы продать долю в квартире:

Связываемся с бывшим супругом

Сообщаем ему о том, что хотим продать свою долю в квартире. Предлагаем ему выкупить свою долю.

Если второй супруг не хочет выкупить долю в квартире, просим его оформить отказ

Отказ от сделки нужно заверить у нотариуса. Стоимость заверения отказа — около 1500 рублей.

от 1000 рублей стоит заверить отказ от сделки у нотариуса

По закону без нотариального отказа второго супруга нельзя продавать свою долю. Если каким-то образом муж продал свою долю без письменного отказа, жена имеет право обратиться в суд. Суд признает сделку недействительной, и жена сможет выкупить долю мужа

В нашем случае бывший супруг тоже хотел продать свою долю в квартире. Этот вариант не выгоден для обоих собственников:

Если продавать всю квартиру, за свою часть можно получить больше денег. При продаже только своей доли муж получит меньше денег.
Доля продается дольше, чем целая квартира. На рынке недвижимости небольшой спрос на комнаты в квартирах. Целую квартиру продать легче и быстрее.
Соседями жены станут чужие люди. Жить в такой квартире она вряд ли захочет. В будущем если жена решит продать квартиру, ей нужно будет договариваться с новыми собственниками.

Все нюансы я обсудил с каждым супругом по отдельности. В итоге они решили продать всю квартиру.

Если договариваемся продать квартиру целиком, а не по долям

Для продажи общей квартиры с бывшим супругом нужно обсудить:

Цену квартиры
Как будет делиться сумма от продажи
Как будут делиться расходы, связанные с продажей
Где будет размещаться объявление. Кто и как будет показывать квартиру покупателям.

Вопросов для обсуждения гораздо больше. Если нет желания встречаться, лучше обратиться к риелтору, сделать доверенность на родственника или общего знакомого, который может обо всем договориться сам.

Все вопросы нужно решать мирно. Супруг имеет право обратиться в полицию, если решит, что его заставляют заключить сделку или принуждают принять невыгодное решение. Виновному светит уголовная ответственность.

до 300 тыс. руб. или до 10 лет тюрьмы наказание за принуждение к сделке

Супруги не решились довериться знакомым или родственникам. Нужен был посторонний человек, который не заинтересован в выгоде одного из супругов. Поэтому все переговоры я вел самостоятельно: агентству недвижимости важно продать квартиру, а не разбираться с делением прибыли.

Как разделить расходы по сделке купли-продажи

По расходам супруги решили так:

Сумма от продажи делится на 4 части. Одна часть отдается мужу, остальные три — жене и детям.
Долги по коммунальным платежам и кредитам жена погашает из своей части выручки от сделки. Деньги решили попросить у покупателей в счет стоимости квартиры.
Оплата услуг риелтора и нотариуса делятся поровну. Эти расходы супруги оплачивали из собственных средств.

Готовим квартиру к продаже

Подаем объявление

Фотографируем квартиру и публикуем объявления о продаже.

Квартиру по сделке снимал фотограф Этажей. Размещением объявления я занимался сам. С покупателями я общался и договаривался о просмотре тоже сам.

Объявление сначала опубликовал на сайте АН Этажи. Дополнительно разместил информацию о продаже на Авито, Юле, Яндекс.Недвижимости, N1, Домофонде.

По объявлениям с хорошими фотографиями звонят чаще. Для продажи нужно отснять все комнаты квартиры, тамбур, подъезд и вид из окна

Показываем квартиру клиентам

Показывать квартиру клиентам могут оба супруга или один из них. В нашей сделке на показы приходила жена. Все вопросы я обсуждал с мужем по телефону.

Квартиру мы продали за 3 показа. Первый клиент не захотел жить в этом районе, второму покупателю не понравилось, что нужно давать деньги в долг на снятие ареста с квартиры.

С третьими клиентами удалось договориться. Сначала стоимость квартиры была 5 миллионов рублей. Мы предложили клиентам скидку в 300 тысяч — и они согласились дать в долг деньги, чтобы супруга погасила долги и сняла арест с квартиры.

Получаем задаток от покупателей

Передачу задатка оформляем в письменной форме. Можно использовать форму соглашения, которое оформляли при сделке с Этажами.

Соглашение о задатке подписывает покупатель и оба супруга

В форме прописывают ФИО продавцов и покупателя, адрес квартиры и еще свои условия:

Сумму задатка
Условия и сроки передачи задатка, а также остальной суммы за квартиру

Еще прописывают последствия отказа от сделки, если на это не было веских причин. Такой пункт в соглашении снижает риск, что человек просто передумает и откажется от сделки:

Если отказывается продавец, — залог возвращается в двукратном размере
Если отказывается покупатель, — задаток не возвращается.

Заверять соглашение о задатке с нотариусом не нужно.

В нашей сделке сумма задатка была 50 тыс. рублей. 25 тысяч получила жена, остальные 25 — муж. Супруги просили передать задаток так, чтобы не встречаться друг с другом. Сначала я организовал встречу покупателя с женой, потом с мужем.

Берем справки по долгам за коммунальные платежи и банковские кредиты

На сайте приставов публикуют информацию о долгах по квартире на момент ареста. Сумму долга можно узнать по ФИО человека и дате его рождения.

На сайте приставов можно посмотреть информацию об аресте квартиры

Чтобы узнать сумму долга до сделки

Просим в банке справку о долгах по кредитам

Банк выдает справку в день обращения.

Обращаемся в управляющую компанию

Просим выписку по долгам за коммунальные платежи. Справку о долгах может взять один из собственников квартиры. При желании каждый собственник берет справку по долгам только по своей доле квартиры.

Отдельные регионы РФ публикуют информацию по долгам на специальных сайтах.

В нашем случае муж и жена взяли справку о долгах в управляющей компании на свою долю. Долги были только по долям жены и детей.

Для снятия ареста с квартиры нужно было погасить долг по коммунальным платежам и кредиту. Вместе со штрафами и пеней нужно было заплатить 462 тысячи рублей.

В Тюменском регионе информацию о долгах можно посмотреть на ТРИЦ

Справку из банка брала жена, потому что кредиты были оформлены на нее

Собираем дополнительные документы по квартире с долями детей

Если в квартире есть доля несовершеннолетнего ребенка, берем разрешение на продажу в органе опеки.

Составляем проект договора

Органы опеки при выдаче разрешения на продажу квартиры требуют проект договора купли-продажи.

Для составления проекта договора обращаемся к нотариусу. Получить проект можно через 2-3 дня после обращения к нотариусу. Стоимость проекта — около 5 тыс. рублей.

В нашей сделке я сам принес нотариусу пакет документов, оплатил составление проекта и забрал готовый документ.

4-6 тыс рублей стоит проект договора у нотариуса

Берем разрешение органов опеки

Органы опеки проверяют, чтобы в новом доме детям выделили такие же доли, взамен тех, что были в старой квартире.

Узнайте адрес и график работы органа опеки и попечительства в своем городе

Чтобы получить разрешение, нужно принести:

Паспорта родителей
Документы на детей: паспорта или свидетельства о рождении
Свидетельство о месте регистрации детей младше 14 лет
Документы на квартиру, которая продается. Это может быть свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН
Правоустанавливающие документы на квартиру, которая продается – договор купли-продажи, договор дарения и т.д.
Поквартирная карточка на недвижимость, которая продается
Проект договора купли-продажи или договор купли-продажи на сделку по новой квартире
Справка из банка, если для покупки новой квартиры оформляют кредит в банке
Документы о праве собственности на недвижимость, где детям будут выделены доли. Если такой недвижимости в собственности нет, приносят проект договора на покупку новой квартиры.

Разрешение на сделку выдают бесплатно, в течение 14 дней после обращения.

Если заявку на получение разрешение оформлять через Госуслуги, прикрепляют сканы документов. После того, как заявка принята, назначается день, когда супруги забирают готовый приказ.

В органе опеки должны присутствовать оба родителя и дети в возрасте от 14 до 18 лет. Приказ опеки можно получить по доверенности родителей. Для этого в документе нужно прописать все полномочия лица, который представляет интересы матери и отца детей.

В нашем случае бывшие муж и жена не стали делать доверенность. Вместо этого согласились решить все на встрече. Это был первый раз, когда супругам пришлось встретиться по вопросу продажи квартиры.

После продажи квартиры с долями детей одному из родителей нужно предоставить в орган опеки отчет о сделке. В документе должно быть подтверждение о продаже одной квартиры и покупке другой. Срок отчета устанавливает орган опеки в приказе: обычно это не больше 30 дней.

Если не предоставить отчет, орган опеки подает в суд. Сделку о продаже признают недействительной. Доли детям в квартире, которую родители хотели продать, возвращают в судебном порядке. Деньги от продажи квартиры нужно вернуть

В нашем случае собственники квартиры должны были отчитаться о сделке в течение 30 дней

Погашаем долги и выписываем зарегистрированных в квартире

Оплачиваем задолженность по коммунальным и кредитам, снимаем арест с квартиры

Продать квартиру не получится, если ее арестовали за долги. Нотариус откажется заверять и проводить сделку. Даже если сделку проводить без нотариуса, Росреестр откажет в регистрации права собственности.

Сначала нужно оплатить долги, из-за которых наложили арест. Закон не устанавливает срок, за который информация о погашении долгов попадает к приставам.

Чтобы провести сделку быстрее, нужно взять квитанции по оплате коммунальных услуг и долгов в банке. Когда документы на руках, идут к приставам. Приставы должны выдать постановление о прекращении исполнительного производства. Этот документ подтверждает, что с квартиры сняли арест. Постановление выдают в день внесения оплаты. Когда документ на руках, квартиру можно продавать.

В нашем случае для погашения долга покупатели дали деньги в долг в счет доли жены. Составили договор займа, чтобы подтвердить факт передачи денег.

Договор займа муж не подписывал, потому что деньги давали для погашения долга жены

Кроме договора займа жена подписала расписку о получении денег.

Дополнительно мы составили договор страхования. В документе прописали риски, при которых жена не сможет продать квартиру: это смерть жены или ее инвалидность 1-2 группы. В этом случае покупатели получили бы прописанную в договоре сумму.

Если сделка срывается по причинам, указанным в страховке, покупатель получает свои деньги назад

Вместе с женой и покупателями мы поехали в банк, где погасили кредит. Там же оплатили долги по коммунальным платежам.

В управляющей компании взяли справки об отсутствии долгов по квартире. В банке — справку о погашении кредитов.

Жена взяла квитанции из банка по оплате кредита, квитанции по оплате коммунальных платежей, еще справки об отсутствии долгов по кредитам и коммунальным — и поехала к судебным приставам.

Приставы дали справку о том, что долги погашены, и с квартиры снят арест.

Справки о снятии ареста выдают отдельно по каждому долгу

Выписываем проживающих в квартире

Перед продажей квартиры нужно выписать всех проживающих.

Для выписки выбираем один из вариантов:

Идем в миграционное отделение по месту регистрации
Идем в центр “Мои документы”

Найдите ближайший к вам центр “Мои документы” в своем городе

Заполняем заявку на выписку в личном кабинете Госуслуг

Заявление заполняют на странице с услугой по выписке

Максимальный срок выписки: 7 дней с момента обращения.

В нашем случае собственники квартиры снялись с регистрационного учета в квартире. Для подтверждения выписки взяли справку в управляющей компании.

Справку об отсутствии прописанных может взять любой из собственников

Заключаем сделку

Подписываем договор купли-продажи

Сделки по квартире с долями несовершеннолетних детей обязательно проводят с нотариусом.

Для заключения сделки нужны:

Паспорта продавцов и покупателей
Свидетельства о рождении несовершеннолетних детей
Документы, подтверждающие право собственности на квартиру
Правоустанавливающие документы: это может быть договор купли-продажи, договор дарения, мены или приватизации, переуступка прав и т.д.

Полный список правоустанавливающих документов в законе о гос. регистрации недвижимости

Разрешение органов опеки, а также информацию о сделке по недвижимости, в которой детям будут выделены доли. Если продажу одной квартиры и покупку другой проводят одновременно, предоставляют подписанный договор купли-продажи второй квартиры
Справка о том, что по квартире нет задолженности по коммунальным платежам
Свидетельство о заключении брака или справка из ЗАГСА, подтверждающая семейное положение
Согласие на покупку квартиры, заверенное нотариусом
Выписка из ЕГРН. В документе не должно быть отметки о том, что на квартиру наложен арест. Выписку берут после того, как оплатили долги и сняли арест
Справка об отсутствии прописанных.

В нашем случае у нотариуса договор подписывали:

Покупатели
Собственники квартиры: муж, жена и каждый из детей, поскольку им на момент сделки исполнилось 14 лет.

Если в квартире есть доля детей, которым еще нет 14 лет, за них в договоре расписывается официальный представитель — один из родителей. На заключении сделки детям до 14 лет присутствовать не обязательно

Нотариальное заверение договора обошлось в 20 тысяч рублей. Услуги нотариуса оплачивали продавцы квартиры: бывшие супруги.

Регистрируем право собственности покупателей

Для перерегистрации права собственности идем в МФЦ.

Нужны документы:

Паспорта покупателей
Паспорта продавцов
Документы по недвижимости: свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН
Согласие на покупку квартиры, заверенное нотариусом
Правоустанавливающие документы на квартиру
Квитанция об оплате государственной пошлины. Обычно пошлину платит новый собственник
Все оригиналы договоров купли продажи: продавцов, покупателей и один экземпляр, который остается в Росреестре.

2000 рублей размер пошлины за регистрацию права собственности

Документы о праве собственности можно сделать в МФЦ: документы выдадут через 5 дней.

Если документы нужны быстрее, заказывают электронную регистрацию: ее проводят нотариусы, банки и застройщики. При электронной регистрации документы будут готовы через день.

Еще электронную регистрацию проводят риелторы Этажей

В нашей сделке в МФЦ пришли новые собственники и все продавцы. Присутствие бывших собственников не обязательно. Но мы подстраховались, — если бы не хватало подписи продавцов, каких-то документов, все вопросы решились бы на месте.

Оставшуюся сумму за квартиру покупатели отдали уже после перерегистрации права собственности.

За время сделки бывшим собственникам пришлось встречаться 3 раза:

В органе опеки для получения разрешения на сделку.
У нотариуса при подписании договора купли-продажи.
В МФЦ при перерегистрации права собственности.

По всем моментам сделки бывшие супруги не общались лично. Все вопросы я решал самостоятельно: созванивался сначала с одним собственником, потом с другим. Если бы они проводили сделку самостоятельно, наверное, квартира бы стояла пустой еще не один год.

С момента обращения собственника квартиры до продажи прошло 3 месяца.

Если продавать самостоятельно без участия риелтора, такая сделка может занять от 6 месяцев и дольше.

Если вы доверяете риелтору, можно оформить доверенность на продажу квартиры. Риелтор все проведет сам: кроме органа опеки, если в квартире будут доли детей, не нужно никуда ездить. В конце сделки риелтор переведет деньги на счет или привезет наличными

Если решили самостоятельно продать общую квартиру после развода:

Договариваемся с бывшим супругом о стоимости продажи.
Решаем как будет делиться сумма от продажи и расходы по сделке.
Подаем объявление.
Проводим показы покупателям.
Получаем задаток.
Если квартира с долями детей, составляем проект договора купли-продажи и берем разрешение органов опеки на сделку.
Оплачиваем долги по квартире. Если нет своих денег, берем займ у покупателя.
Берем справку о снятии ареста с квартиры, если арест был из-за долгов.
Выписываем всех зарегистрированных в квартире.
Подписываем договор купли-продажи.
Регистрируем право собственности на покупателей.
Получаем деньги за квартиру.

Источник

8 331 просмотров

Покупая квартиру, супруги становятся владельцами совместной собственности. Распоряжение имуществом производится по их обоюдному согласию. В случае расторжения брака супруги могут договориться о разделе квартиры, закрепив за собой право собственности на определенную долю. Если совместное проживание вызывает у бывшей жены дискомфорт, оптимальный вариант — выкупить долю мужа.

Имущественные права супругов на квартиру при разводе

В случае расторжения брака предметами споров становятся материальные ценности. Один из наиболее дорогостоящих и желанных объектов — квартира. По закону имущество, приобретенное в браке, является совместной собственностью супругов (ст. 34 СК РФ, ст. 256 ГК РФ). В случае развода распределение приобретенных материальных благ регулируется положениями семейного, жилищного, гражданского права. Возможность раздела зависит от того, каким образом квартира досталась владельцам.

Приватизированная квартира

Доли в квартире, полученной от государства бесплатно, иными словами — «приватизированной», могут принадлежать одному или обоим супругам.

Если муж приватизировал жилье до брака, жена не может претендовать на долю. Также получить часть имущества в собственность не получится, если квартира была приватизирована на одно лицо, а иные оформили отказ.

Выйти из положения можно одним способом: в судебном порядке доказать, что в квартире общими усилиями были произведены дорогостоящие улучшения, увеличившие стоимость имущества, или второй супруг не приносил в семью доход и не тратился на поддержание жилья в надлежащем виде (ст. 39 СК РФ).

В случае приватизации квартиры на 2-х, 3-х и более лиц, каждый становится собственником доли. После развода делить уже нечего, все предопределено. Жена может купить имущество мужа, соблюдая установленный порядок действий.

Купленная квартира

Недвижимость, приобретенная по договору купли-продажи в зарегистрированном браке, принадлежит мужу и жене. Если женщина не имеет самостоятельного дохода, это не лишает ее возможности владеть совместно нажитым имуществом.

По умолчанию муж и жена имеют равные права на недвижимость — по ½ квартиры каждому. Еще находясь в браке, они могут заключить соглашение о разделе, согласно которому жена станет собственницей определенной доли.

Оформление купленного жилья на одного из супругов не дает ему преимуществ, если иное не установлено брачным договором. Такая квартира может быть поделена в добровольном или судебном порядке, после чего жена сможет выкупить долю у мужа.

Жилье в ипотеке

Высокая стоимость недвижимости побуждает к оформлению ипотеки. Иногда после длительной обоюдной выплаты долгов люди расстаются. Закономерный вопрос: кому достанется квартира, как выполнять обязательства перед банком? Согласно п. 3 ст. 39 СК РФ, долги супругов распределяются пропорционально принадлежащим им долям. Последние определяются в согласительном или судебном порядке.

Возможные варианты событий:

Каждому из супругов достается половина квартиры и долга по ипотеке. При этом необходимо обратиться в банк с просьбой переоформить договор кредитования.
Единоличным владельцем становится один из супругов, например, жена, на которую возлагается обязанность по выплате ипотеки. Муж имеет право на получение компенсации в размере ½ вынесенных платежей.

При первом варианте развития событий жена сможет выкупить долю у мужа, добившись его согласия и одобрения банка на проведения сделки.

Подаренная, полученная в наследство квартира

Квартира, полученная в браке по договору дарения, по завещанию принадлежит супругу всецело и не относится к совместной собственности. Жена может обратиться с просьбой о продаже ей доли недвижимости или квартиры целиком, но супруг вправе отказать.

Когда выкуп доли целесообразен

Приобретать долю мужа выгодно, если в результате сделки жена, а возможно и ее близкие родственники станут единственными владельцами недвижимости.

Вынудить супруга к продаже невозможно. В законе нет положений о том, как устранить неугодного собственника, поэтому придется действовать доступными методами: уговорит мужа на сделку купли-продажи или решить вопрос в судебном порядке.

Способы выкупа доли в квартире бывшего супруга

Покупка доли мужа предполагает заключение договора купли-продажи. Порядок действий будет отличаться в зависимости от того, является ли супруга содольщиком, есть ли иные совладельцы.

Вариант 1. Супруг согласен на продажу доли, содольщиков несколько, жена в их число не входит

В этом случае необходимо соблюсти право преимущественной покупки для остальных совладельцев (ст. 250 ГК РФ). По закону супруг не сможет продать имущество бывшей жене, если иные собственники выразят заинтересованность в приобретении доли.

Порядок действий будет таков:

определить цену недвижимости;
муж должен известить содольщиков о намерении продать имущество бывшей супруге;
дождаться получения письменных отказов от приобретения доли или выждать период в 30 дней, назначенный для принятия совладельцами окончательного решения; если содольщики — дети, потребуется отказ от покупки, полученный в органах опеки и попечительства;
оформить договор купли-продажи.

Вариант 2. Муж не против продажи, жена в числе содольщиков

В этом случае оповещать о продаже никого не нужно. Стороны заключают соглашение о продаже (предварительный договор) в установленном законом порядке.

Вариант 3. Муж не согласен продать свое имущество

Необходимо изыскать доказательства получения мужем большей выгоды при продаже его части квартиры.

Выкупить долю у бывшего мужа можно одним из 2 способов:

Путем составления договора. Подразумевается, что мужчина согласен на продажу.
Через суд. Жена-совладелица вправе потребовать выплату компенсации супругу в счет незначительной доли.

Заключение договора

Юридически, бывший муж — посторонний человек, владеющий имуществом, в покупке которого заинтересована бывшая жена. Совершение сделки купли-продажи оформляется договором, составленном в письменном виде согласно требованиям ст. 549 ГК РФ. Договор содержит информацию:

о сторонах соглашения: ФИО, паспортные данные, адреса проживания;
о доле: где находится, технические характеристики (квадратура, особенности планировки, этажность здания, количество комнат в квартире);
перечень оснований для продажи; уточняется документ, согласно которому продавец стал собственником;
о количестве совладельцев и размерах принадлежащих им долей;
о количестве зарегистрированных в квартире лиц и сроках их снятия с регистрационного учета;
стоимость доли, определение порядка расчета (наличный, безналичный), сроки перечисления денег на счет покупателя;
об отсутствии претензий со стороны покупателя;
о заключении договора по доброй воле и в здравом уме;
ответственность за неисполнение обязательств;
количество экземпляров документа;
реквизиты и подписи сторон.

Образец договора купли-продажи ½ доли в квартире

Скачать образец договора купли-продажи ½ доли в квартире

На основании договора в Росреестре производится регистрация права собственности. Согласно ст. 42 закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости», договоры отчуждения доли подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Нотариус проверяет чистоту сделки, наличие сопутствующей документации. При заключении договора необходимо предоставить документы:

удостоверения личности;
правоустанавливающую и техническую документацию, подлежащую проверке.

При наличии в квартире иных жильцов-содольщиков или совладельцев – несовершеннолетних детей, в пакет документов входят их письменные отказы от приобретения доли. При этом соблюдение интересов детей контролирует ООП.

Пример. Гражданка С., находясь в браке с Д., приобрела квартиру с использованием маткапитала. Каждому члену семьи были выделены доли: мужу — ¼, двум детям — по ¼, жене — ¼. Через несколько лет женщина оформила договор дарения, передав свою долю старшему сыну. Спустя 10 лет супруги оформили развод. Женщина предложила мужу купить у него ¼ квартиры за символическую цену, Д. согласился. Совместно со старшим сыном, которому на момент сделки исполнилось 14 лет, супруги пошли в отделение органа опеки и попечительства и выразили отказ от права преимущественной покупки от имени детей. Сын написал заявление о том, что не против продажи доли отца. Поскольку доли детей не были уменьшены, ООП одобрили сделку. Впоследствии супруги оформили договор купли-продажи, и мать с сыновьями стали владельцами квартиры.

Затраты

При заключении договора стороны понесут расходы:

Затраты	Сумма
Нотариальный тариф	0,5% от стоимости имущества (п. 1 пп. 5 ст. 333.24 НК РФ). Сумма не может быть менее 300 руб. или более 20 тыс. руб.
Госпошлина	Регистрация перехода права собственности обойдется в 2000 руб. для каждой из сторон.
Услуги правового и технического характера	Оплата за юридическую помощь при составлении договора, сопровождение сделки определяется в индивидуальном порядке (в среднем 5-8 тыс. руб.).
Налог	Продавец обязан уплатить НДФЛ в размере 13% (нерезидент – 30%) от суммы продажи, если она больше чем кадастровая стоимость, скорректированная на коэффициент 0,7, или от кадастровой стоимости. Если срок владения имуществом составил более 5 лет, или более 3 лет при условии, что доля досталась в результате приватизации, дарения, наследования, по договору ренты, была приобретена до 01.01.2016 г., налог платить не нужно. Плательщик имеет право на получение налогового вычета в размере 1 млн. руб. или затрат, понесенных в связи с приобретением доли (если расходы подтверждены документально).

Срок покупки доли по договору составляет от 2 недель до 2-3 месяцев. Основные сложности могут возникнуть с получением согласий на продажу от содольщиков и ООП.

Если супруг против продажи

Нередко возникают ситуации, когда супруг стремится выселить иных собственников, противится реализации своей части имущества. Если доля бывшего мужа представляет для него интерес и может быть выделена, то вынудить к продаже невозможно даже через суд. Варианты решения проблемы таковы:

Предложить мужу продать квартиру целиком. Следует привлечь независимого оценщика и установить стоимость всей квартиры, а также долей каждого из супругов. Спрос на части квартиры невелик, поэтому их цена будет гораздо ниже (примерно на 30%), чем можно было бы выручить после продажи объекта целиком. Если муж согласится реализовать свою часть жилья — предложить чуть большую сумму, чем обозначил оценщик. Видимая материальная выгода поможет убедить супруга.
Пригрозить бывшему мужу оформлением дарственной на третье лицо. Существует ряд «нечистых» схем, позволяющих если не добиться конечной цели, то испортить жизнь бывшему мужу.
Чтобы обойти положения ст. 250 ГК РФ о праве преимущественной покупки, жена вправе подарить стороннему лицу незначительную долю, а впоследствии — продать остальную часть без уведомления содольщика. Поняв, что доля жены достанется мошенникам, которые сделают его жизнь невыносимой, муж может пойти на уступки.
Если в браке есть дети — взывать к отцовским чувствам. Если супруг не хочет продать долю жене, он может передать ее ребенку на безвозмездной основе. Передав недвижимость в дар, муж потеряет право собственности на спорное жилье. Впоследствии квартирой можно распорядиться с согласия мужа (как отца несовершеннолетнего) или ребенка после достижения им 18 лет.

Задача переговоров — убедить супруга, что продажа его доли — лучший способ расстаться полюбовно и получить максимальную выгоду.

При желании обоих супругов приобрести доли друг друга, единственный выход — обменять квартиру на две других, если позволяет квадратура и стоимость недвижимости, или продать объект и поделить вырученные средства.

Покупка доли в квартире у бывшего супруга через суд

Понятие «незначительной доли» фигурирует в п. 4 ст. 252 ГК РФ. Если супруг владеет долей, которую невозможно реально выделить, и сам не заинтересован в проживании в спорном жилье, суд может обязать содольщиков (например, жену) выплатить супругу компенсацию, желает он того или нет. Подробнее: Как признать долю в квартире незначительной

Процедура

Если есть основания для обращения в суд, следует составить иск. Документ оформляется в соответствии со ст. 131 ГПК РФ и содержит сведения:

В правом верхнем углу — наименование суда, ФИО истца, ответчика, адреса и контактные данные сторон.
Наименование иска.
Суть документа, где излагается: на каком основании супругом была получена незначительная доля, есть ли у него иное имущество, пытались ли стороны договориться о продаже. Следует произвести перерасчет идеальной (дробной) доли в метры жилой площади и указать, что ее выделение ущемляет имущественные права иных содольщиков.
Прошение о признании доли незначительной и выплате ее владельцу денежной компенсации.
Перечень приложений, куда входят: квитанция об оплате госпошлины, удостоверение личности (копия), кадастровый паспорт, правоустанавливающие документы на квартиру, экспертная оценка стоимости имущества, прочие документы, подтверждающие изложенную в иске информацию.
Дату составления.
Подпись истца.

Скачать образец иска о признании доли незначительной

Документ подается по месту нахождения спорной недвижимости.

Срок рассмотрения подобных дел занимает в среднем 2 месяца, однако бывший муж может затягивать решение вопроса, ходатайствуя о переносе даты рассмотрения документа, не являясь на заседания.

Затраты

Поскольку иск имеет материальную подоплеку, придется внести госпошлину за иск имущественного характера, подлежащий оценке (ст. 333.19 НК РФ). Сумма будет зависеть от стоимости доли (цены иска).

Пример расчета. По оценке эксперта цена незначительной доли составила 320 тыс. руб. Поскольку сумма попадает в пределы от 200 тыс. до 1 млн. руб., расчет будет производиться по формуле:

5 200 р. (постоянная сумма для цен в пределах 200-1000 тыс. р.) + 1%(изменяющаяся величина) х (320 000 р. (цена иска) – 200 000 р. (нижняя граница ценового интервала)) = 6 400 р.

По закону госпошлина не может быть ниже 400 р. или выше 60 000 р.

Дополнительные затраты будут связаны с оплатой услуг юриста. Их величина оговаривается в индивидуальном порядке.

Пример. Супруга М., поддавшись уговорам мужа К., подарила ему 1/6 долю своей однокомнатной квартиры, расположенную в пределах МКАД. Спровоцировав ссору, К. подал на развод и предложил М. выкупить ее долю за стоимость, ниже рыночной в 5 раз. М. не согласилась, тогда К. привел в квартиру сожительницу И. Бывшая жена обратилась в суд с иском о признании доли К. незначительной и назначении ему выплаты компенсации. Истица заявила, что доля К. мала, ей соответствует 4,2 м2 жилой площади. Выделение жилья для мужа в однокомнатной квартире ущемляет права совладелицы. К. утверждал, что квартира – его единственное жилье. В ходе процесса выяснилось, что К. является владельцем ½ иной квартиры, где может беспрепятственно проживать с матерью. В итоге суд признал долю незначительной и обязал М. выплатить мужу компенсацию в размере 1/6 стоимости квартиры.

Распространенный способ приобретения доли квартиры мужа — заключение договора купли-продажи. При несогласии супруга существу?