Имеет ли право бывшая жена на долю от продажи квартиры
Казалось бы, парадоксальная ситуация: люди уже давно живут порознь, брак расторгнут, но совместные активы и недвижимость при разводе поделены не были. И вот бывший муж или жена решаются оформить продажу некогда совместной квартиры. У многих возникает закономерный вопрос, как продать квартиру после развода?
В частности, продавца интересует следующая информация: требует ли продажа совместно нажитого имущества после развода согласия бывшего супруга? И если да, то по какой процедуре оно оформляется?
Что ж, этой злободневной теме и будет посвящен предлагаемый материал. Наверняка он окажется полезным для граждан, проживающих в в России.
Нужно ли согласие на продажу квартиры после развода
Даже если некогда близкие люди расстались несколько лет назад, то если при разводе имущество, которое было приобретено супругами совместно, но оформлено на одного из них, при этом не был достигнут добровольный раздел имущества, то недвижимость продолжает считаться общей.
Это же касается бизнеса и других активов.
Поэтому, отчуждение совместно нажитого имущества после расторжения брака, как это ни странно, требует согласования от второго члена существовавшей некогда семьи. Тогда наверняка у продавца появится проблема, как продать квартиру после развода без согласия супруга.
Если у вас возникла необходимость решения споров связанных с разделом общего имущества, вы можете обратиться к юристам по телефону горячей линии, или задать свой вопрос в форме на сайте.
В этом случае единственно законным способом будет доказать, что недвижимость относится к личной собственности. Тогда какое-либо предварительное одобрение на подписание договора не требуется.
Конечно, можно рискнуть и продать квартиру, купленную в браке без разрешения на то супруга. Ведь сейчас согласование не входит в перечень документов, которые необходимые Росреестру для перерегистрации права собственности.
А раз так, то у покупателя квартиры могут возникнуть дополнительные риски, забывать о которых не следует.
В какой форме следует получить согласие
Обратимся к отечественному семейному законодательству. Поскольку при продаже недвижимости права на неё подлежат государственной регистрации, то мнение второго члена бывшей семьи должно быть выражено в нотариальной форме.
Отсутствие такового является веским поводом для того, чтобы другой супруг обратился в суд с целью объявить недействительной совершенную сделку. Тогда покупатель должен будет вернуть квартиру назад, а продавец – передать покупателю полученную сумму от продажи.
Когда муж продал имущество после расторжения брака без согласия второго супруга, то для подачи иска об оспаривании договора установлен годичный срок (в пределах исковой давности). И исчисляется он с того дня, когда вторая половина стала в курсе подписания спорного договора и совершения сделки.
Если время на обращение в суд упущено в силу заслуживающих внимание причин, то суд вправе восстановить эти сроки. И в этом вопросе пригодится помощь юриста по семейным вопросам. Он изучит всю ситуации в комплексе и подскажет убедительные доводы для восстановления сроков предъявления иска.
Если согласия получено не было
Чтобы иметь понимание того, как продать квартиру, купленную в браке, после развода, не заручившись согласием бывшего супруга, следует знать все последствия такого шага.
Как мы уже отмечали выше, ввиду отсутствия согласия высока вероятность признания договора на продажу квартиры недействительным. Однако в то же время истец должен доказать, что покупатель недвижимости должен был быть осведомлен об отсутствии одобрения от второго супруга.
Судебные споры по признанию сделок недействительными, относятся к сложным категориям дел, а споры по общему имуществу супругов, подавно. Если вы хотите достичь положительного результата, обращайтесь к профессионалам.
Кроме того, если супругу удалось продать квартиру, купленную в браке, после развода, в обход второго из бывших членов семьи, то это будет поводом подать исковое заявление о разделе имущества.
В связи с этим многие думают, что срок исковой давности по нажитому имуществу начинает течь с момента оформления развода. Однако на самом деле это не так.
Предусмотренный законодательством трехлетний срок берёт свой отсчёт с того момента, когда один из бывших супругов узнал о нарушении своих прав в части общей собственности. В рассматриваемой ситуации – это продажа квартиры разведенных супругов без письменного разрешения.
Ситуация с продажей доли в квартире
Предположим, что один из супругов решил продать не всю квартиру целиком, а принадлежащую ему часть. Тогда наверняка ему необходимо задуматься о том, как продать свою долю в квартире после развода?
В этом случае законодательство предписывает совершить следующие действия.
В первую очередь должно предшествовать предложение второму супругу выкупить отчуждаемую часть. На него должен последовать письменный отказ, который предоставляется в месячный срок с момента получения предложения. После этого можно осуществить дальнейшую продажу доли третьему лицу.
Помните, продать долю возможно на тех же условиях и цене, которые были предложены вашему супругу. Если продадите дешевле, это будет основанием к оспариванию сделки.
Если супруг продаст долю, не известив при этом второго бывшего члена семьи, то он может обратиться с иском в суд о признании его покупателем (это чётко прописано в законодательстве). Для этого действует исковая давность длительностью в 3 месяца.
Остальные детали продажи доли в квартире полезно обсудить с юристом по гражданскому и семейному праву до подписания окончательного варианта предстоящей сделки по распоряжению долей.
Подведем основные итоги
Итак, если после развода супруги не поделили имущество, то оно продолжает оставаться их общей собственностью, независимо от того, какой период времени прошел после расторжения брака.
И, следовательно, чтобы сделка по продаже квартиры была максимально юридически чистой, то следует заручиться согласием (нотариальным) второго супруга. В противном случае появляются дополнительные риски как у продавца, так и у покупателя. И связаны они с возможной судебной тяжбой по признанию недействительной сделке по купле – продаже общей недвижимости.
Согласия на продажу недвижимости после развода не требуется в том случае, если она была отнесена к личной собственности продавца. Это можно подтвердить дарственной, свидетельством о наследстве, документами по приватизации квартиры.
Также, указание на то, что квартира относится к личной собственности, может содержаться и в брачном контракте. Тогда это обстоятельство тоже будет иметь важное значение.
Автор: Олег Владимирович Росляков, источник yurist-spb24.ru.
Обязательно поделитесь с друзьями!
53 Сообщений. Вопросы и ответы юриста на тему: “Можно ли продать квартиру после развода без согласия супруга”
Здравствуйте Иван!
В п. 1 ст. 35 СК РФ указано, что владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов должно осуществляться по их обоюдному согласию. Такой порядок действует до тех пор, пока имущество не будет поделено между супругами. Однако в случаях, когда распределению подлежит неделимая вещь, согласие между супругами в отношении права пользования таким имуществом должно присутствовать даже в тех случаях, когда имущество поделено на доли, то есть когда у каждой доли есть свой собственник. Например, машина, находящаяся у супругов в собственности, поделена между ними на доли: полмашины находится в собственности жены, вторая половина машины – в собственности мужа. Фактически, здесь машина поделена на 2 доли, но на практике ее разделение (чтобы каждый из супругов мог самостоятельно распоряжаться своей частью) в натуре не возможно, так как это приведет к нарушению ее целостности и прямого назначения.
Разделение общего совместно нажитого имущества супругов предполагает определение для каждой доли своего собственника. Но, как показано в примере, собственники своих долей, хотя и являются таковыми, но распорядиться имуществом единолично не могут. Ситуации с неделимыми вещами возникают на практике довольно часто, и их разрешение может быть довольно простым.
Существует несколько подходов к разрешению вопросов, касающихся распределения неделимых вещей, которые находятся в общей собственности супругов:
– во избежание каких-либо споров между собой в дальнейшем, сособственники еще при разделе имущества могут заключить соглашение о том, кто, как, когда, в какой очередности будет распоряжаться принадлежащей им на праве общей долевой собственности вещью. Так, если на праве общей долевой собственности гражданам принадлежит машина, то они могут составить график пользования этой машиной;
– выплата сособственнику (бывшему супругу) компенсации соответствующей его доли другим супругом, у которого неделимая вещь остается. Так, для наглядного примера можно рассмотреть такую ситуацию: машина остается у мужа, он должен выплатить жене половину стоимости этой машины. После выплаты денежных средств муж становится полноправным, единоличным собственником этой машины, а жена теряет на нее права;
– продажа супругами неделимого имущества. Здесь супруги продают имущество, которое нельзя поделить, и вырученные с его продажи денежные средства делят между собой пропорционально своим долям, которые были в проданном имуществе;
– граждане могут продать как обе доли неделимого имущества, которое находится в их общей собственности, так и одну долю. Дело в том, что собственник доли, находящейся в общем имуществе, обладает правом на продажу своей доли даже тогда, когда такая доля выражена в неделимой вещи.
Продажа доли, находящейся в общем имуществе, должна происходить в соответствии с установленными правилами. Одним из главных требований является соблюдение принципа преимущественного права покупки, который подразумевает под собой право других сособственников быть в числе первых покупателей на долю, продаваемую другим сособственником. Так, например, если бывшая жена продает свою долю квартиры и на нее имеется несколько покупателей, в числе которых и ее бывший муж, который тоже имеет долю в их общей квартире, то она должна будет продать свою долю мужу, который как ее сособственник имеет по закону преимущественное право на покупку продаваемой доли.
Право преимущественной покупки принадлежит участникам долевого имущества и в тех случаях, когда заключается договор мены. А вот при заключении договора дарения такого требования нет.
Не следует думать, что право преимущественной покупки означает, что собственник доли должен продавать долю другому сособственнику ниже той цены, что предлагают другие покупатели. Так, если бывшая жена, продавая свою долю в квартире, найдет покупателя, который предложит за нее больше цену чем предложил ее бывший муж, то она вправе будет ее продать тому покупателю, который предложил цену больше. Если же покупатели, не являющиеся сособственниками гражданина, предлагают за долю в имуществе такую же, что и сособственник общего имущества, то здесь действует правило преимущественной покупки – доля продается сособственнику.
Следует отметить, что при продаже своей доли лицам, не имеющим в общем имуществе доли, продавец доли должен оповестить об этом своего сособственника. Если последний в течение месяца откажется от покупки недвижимого имущества либо в течение 10 дней от движимого имущества, то собственник доли в общем имуществе вправе будет продать ее другим лицам.
Бывают случаи, когда собственник, продающий свою долю, не желает оповещать своего сособственника об этом. В такой ситуации закон защищает сособственника, имеющего право преимущественной покупки, и дает последнему срок для подачи искового заявления о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Такой срок исчисляется тремя месяцами.
Следует отметить, что при продаже доли даже документы, поданные на оформление государственной регистрации права при отсутствии письменного отказа участников долевой собственности от покупки, доли рассматриваться не будут до тех пор, пока не пройдет месяц со дня оповещения всех участников общей долевой собственности о продаже доли.
Таким образом, продажа доли в квартире бывшей женой может быть осуществлена, если вы не придете к соглашению о совместной продаже квартиры или ином устраивающему обе стороны решению.
Раздел недвижимости после развода – сложная задача с юридической точки зрения.
С такой проблемой сталкиваются практически все супруги после принятия решения об официальном расторжении брака.
Далее в статье мы ответим на вопросы о продаже общей квартиры после развода.
Права и сроки
Важно! Согласно законодательным нормам РФ все имущество, которое было приобретено в период официального брака имеет статус совместного. Если между мужем и женой не был заключен брачный контракт – она остается таковой независимо от того, сколько лет прошло с момента развода.
Если один из бывших супругов планирует продажу квартиры, которая имеет статус совместной собственности – получать заверенное нотариально согласие второго супруга ему необязательно, так как этот случай уже не попадает под действие статьи 35 Семейного Кодекса РФ.
После расторжения брака имущественные отношения между бывшими партнёрами регулируются гражданским законодательством, в частности, статьей 253 ГК РФ. Она описывает возможность и порядок оспаривания сделки в том случае, если права бывшего супруга/супруги были ущемлены.
Исключениями из правил являются те случаи, когда отчуждается та недвижимость, которая имеет статус личной:
- Если объект недвижимости был получен в результате дарения, приватизации, наследования, т. е. любых безвозмездных сделок. Бывший партнер может претендовать на это имущество лишь в том случае, если за время брака в него были вложены средства семейного бюджета (например, произведен ремонт или проведены прочие неотделимые улучшения, в результате которых стоимость недвижимости возросла).
- Если недвижимость приобретена на личные средства одного из супругов, например, полученные от продажи имущества, приобретенного до брака.
- Если жилье было приобретено с использованием средств Материнского капитала или Военной ипотеки. Те средства, которые были получены в порядке государственного субсидирования, не подлежат разделу. Если дополнительно в такую жилплощадь супружеская пара вкладывала личные средства – они делятся пополам.
Провести раздел можно двумя путями:
- Добровольно. В этом случае между супругами заключается соглашение, в котором они указывают распределение долей в принадлежащей им недвижимости. Доли могут быть распределены не поровну.
- В судебном порядке. Если мирным путем договориться не получилось – стороны могут обратиться в суд с исковым заявлением. Судья в этом случае вправе поделить имущество с учетом текущих обстоятельств и интересов детей, если они имеются.
Важно! Исковой срок давности для ситуации, касающейся раздела совместно нажитого имущества составляет 3 года, однако, отсчитывается он не со дня развода, а с того момента, когда бывший супруг узнал о том, что его права были ущемлены.
Фактически, если квартира была продана без согласия супруга, другая сторона имеет право оспорить сделку независимо от срока давности, но не позднее трех лет с момента информирования об отчуждении квартиры.
Доля одного из супругов не может быть увеличена из-за того, что с ним остаются проживать несовершеннолетние дети, так как они согласно законодательным нормам РФ не вправе претендовать на долю родителей. Но при определённых условиях суд может отступить от принципа равенства долей, если доказательства, свидетельствующие о необходимости увеличения доли в интересах детей, будут существенными.
Если недвижимость принадлежит бывшим супругам на основании долевой собственности – супруги вправе реализовать свою долю, но в этом случае второй супруг будет иметь право преимущественной покупки.
Нужно ли согласие супруга?
Нотариально заверенное согласие супруга на сделку потребуется в обязательном порядке, так как в отношении имущества, приобретенного в браке, действует режим совместной собственности (согласно статье 34 СК РФ), который не прекращает свое действия после завершения бракоразводного процесса.
Фактически, половина квартиры по прежнему принадлежит бывшему супругу, если между мужем и женой ранее не был заключен брачный договор.
Справка: Если согласие не будет получено – второй супруг будет вправе в будущем оспорить совершенную сделку.
Достаточно ли предъявить свидетельство о расторжении брака?
Если отчуждаемая недвижимость имеет статус совместной собственности – для ее продажи потребуется предъявить заверенное нотариусом согласие на сделку. В противном случае Росреестр может отказать в проведении регистрационных действий, а если сделка все же будет зарегистрирована – впоследствии тот супруг, чьи права были ущемлены, сможет признать ее недействительной.
Спустя длительный период
В соответствии с Постановлением Верховного Суда РФ «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» от 5 ноября 1998 года, если недвижимость приобретена в браке – она имеет статус совместной собственности, т. е. ее половина по закону принадлежит второму супругу.
Если при расторжении брака не был проведен раздел имущества – это положение продолжает действовать независимо от того, сколько лет прошло с момента развода. Соответственно, при продаже недвижимости нужно будет получить его согласие.
Содержание документа
В тексте документа должны содержаться:
- Персональные данные заявителя (его Ф.И.О., адрес постоянной прописки, паспортные данные).
- Данные свидетельства о заключении брака и свидетельства о его расторжении.
- Сведения об объекте недвижимости, являющимся предметом сделки. Нужно указать его технические и кадастровые характеристики, а также точный адрес с почтовым индексом.
- Срок действия согласия.
Можно ли продать без разрешения супруга?
Объект недвижимости, имеющий статус совместной собственности, может быть продан после развода без нотариального согласия второго супруга, однако, при регистрации сделки в базу ЕГРН будет внесена запись о том, что сделка впоследствии может быть оспорена и признана недействительной через суд.
Особенности реализации совместно нажитого имущества
Существуют ситуации, при которых объект недвижимости может целиком достаться одному из супругов:
- Если жилье имеет статус личной собственности.
- Если недвижимость была приобретена не за счет средств семейного бюджета.
Еще одной особенностью является то, что при разделе имущества в судебном порядке судья может отойти от принципа равенства долей, например, если один из супругов во время официального брака не вносил средства в семейный бюджет по неуважительным причинам, либо тратил общие деньги, не учитывая интересов семьи.
Если по решению суда жилье поделено непропорционально – квартира может быть передана тому супругу, чья доля оказалась больше. В свою очередь, на него ложится обязанность по выплате компенсации второму супругу.
Справка: Альтернативным вариантом может стать присуждение тому супругу, чья доля оказалась меньше, другого совместно приобретенного имущества, например, автомобиля.
Как продать?
Не совместное имущество
В эту категорию входит то имущество, которое имеет статус личного – полученное в период брака на безвозмездной основе в результате дарения, наследования или приватизации, приобретенное до того, как брак был зарегистрирован, или в период его действия, но за счет личных средств одного из супругов. В этих случаях при продаже не требуется получение нотариального согласия супруга на сделку.
С разделом собственности
Процедура раздела может производиться как по решению суда, так и в добровольном порядке. Если бывшие партнеры пришли к согласию – им потребуется оформить документ, в котором будут подробно описаны все детали раздела принадлежащего им имущества. Документ в обязательном порядке требуется зарегистрировать в Росреестре, в противном случае все дальнейшие действия будут признаны незаконными. Нотариального заверения документ не требует.
Если мирно урегулировать вопрос не получилось – суд решит, как именно будет поделена совместная собственность. В процессе раздела в этом случае не будут учтены доходы супругов во время брака, а недвижимость может быть поделена не в равных долях. Если это произойдёт – суд назначит компенсацию в пользу того супруга, чья часть оказалась меньше.
Без раздела
Если при расторжении брака раздел совместного имущества произведен не был – продажа недвижимости возможна только в том случае, если второй супруг даст на это согласие, которое будет заверено нотариально.
Реализация доли недвижимости
Если один из партнеров принял решение о продаже принадлежащей ему доли – он должен учесть право преимущественной покупки, действующее в отношении второго супруга.
В первую очередь он должен предложить мужу или жене выкупить отчуждаемую долю. Если в ответ на это предложение последует письменный отказ – долю можно будет продать третьему лицу.
Важно! Предложение о выкупе должно быть одинаковым в части условий и стоимости, как второго супруга, так и для сторонних покупателей. В ином случае сделка может быть оспорена и признана ничтожной.
До или после расторжения брака?
Существенной разницы в том, когда осуществлять продажу квартиры, имеющей статус совместной собственности нет. В любом случае, согласно статьям 34, 38 и 39 Семейного Кодекса РФ все совместно нажитое имущество должно быть поделено между супругами поровну. Однако, в том случае если жилье будет продано до развода, а деньги поделены – бракоразводный процесс пройдет быстрее, так как можно будет исключить этап раздела имущества.
Таким образом, если после развода супруги не произвели раздел нажитого имущества – оно останется в их совместной собственности неограниченное время. Соответственно, для того чтобы сделка по отчуждению недвижимости была оформлена юридически правильно, тому из супругов, кто продает квартиру, придётся заручиться нотариально заверенным согласием второго супруга на сделку. Если этого не сделать – впоследствии сделка может быть оспорена и признана недействительной.
Полезное видео
Предлагаем посмотреть информативное видео про продажу квартиры после развода:
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.