Бывшая жена хочет продать долю квартире несовершеннолетнего ребенка
- Проживём.com≫
- Квартира≫
- Доля≫
- Продажа≫
- Можно ли если второй собственник – несовершеннолетний ребенок
Статья обновлена: 26 марта 2020 г.
Автор статьиМитрофанова СветланаЮрист. Стаж работы — 14 лет
Здравствуйте. Сразу отвечу на вопрос — нет каких-либо запретов или ограничений при продаже доли в квартире, когда вторым собственником считается несовершеннолетний ребенок. Разберу более детально данную ситуацию.
Собственник доли имеет продать ее кому угодно и когда угодно. Это написано в п. 2 ст. 246 ГК РФ — «участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом». Сам факт того, что второй собственник квартиры является несовершеннолетним, вообще не имеет значение.
Также для продажи доли не нужно спрашивать ни согласия других собственников, ни прописанных/проживающих граждан в квартире, ни разрешения органов опеки, когда вторым собственником будет несовершеннолетний. В п. 2 ст. 246 ГК РФ написано — «Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил…». И не стоит брать в расчет п. 1 ст. 246 ГК РФ — там имеется в виду, что по соглашению собственников осуществляется распоряжение всей квартирой, а не отдельной ее доли.
Про согласие также не указано в Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ, на основании которого регистрируются все сделки с недвижимостью.
Напоминаю: когда в квартире несколько собственников, при продаже доли договор обязателен в нотариальной форме — п. 1 ст. 42 Федерального Закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 № 218-ФЗ. То есть без нотариуса не обойтись. Без разницы кому продается доля — другому собственнику или постороннему. Об этом я подробно писала в данной статье.
Если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа внизу или позвоните на 8 (800) 350-24-83 (круглосуточно и без выходных для всех регионов РФ).
Другие собственники имеют право преимущественной покупки доли
Это означает, что прежде чем продать свою долю постороннему, собственник обязан предложить выкупить ее остальным собственникам. Причем письменно предложить. Если остальные собственники не выкупят долю в течение месяца, ее можно продать кому-либо. Но за цену, не ниже предложенной остальным собственникам. Все это написано написано в ст. 250 ГК РФ. Советую ее внимательно прочесть.
Как уведомить второго собственника, если он несовершеннолетний? Сначала стоит устно предложить выкупить долю у родителей/опекуна ребенка. И дальше будет три варианта развития событий:
- Родители ребенка согласны купить долю за предложенную цену. В этом случае идем к нотариусу и оформляем договор купли-продажи. Ссылка на инструкцию ниже.
- Родители отказываются купить долю, но согласны оформить отказ от преимущественной покупки от имени ребенка. Тогда они обязаны пойти в органы опеки и получить разрешение на это. Такое требование написано в п. 1 ст. 21 Федерального закона об опеке от 24.04.2008 N 48-ФЗ — «опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок …, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав». Отказ от преимущественной покупки относится к «отказу от принадлежащих прав».
- Родители отказываются покупать, не собираются оформлять отказ и игнорируют предложение. Это самый частый вариант. В данной ситуации нужно попросить нотариуса отправить письменное предложение о выкупе доли. Во-первых, к нотариусу все равно нужно обращаться в дальнейшем для оформления договора купли-продажи (писала выше). Во-вторых, нотариус имеет право не принять документы, доказывающие самостоятельное уведомление.
Нотариус отправит предположение письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Месяц нужно ждать с даты получения письма родителями и можно продать долю постороннему.
Прочтите мои подробные инструкции — Как продать долю в 2020 году. Отдельная ситуация — Как продать долю другому собственнику.
2. Как можно продать квартиру в собственности с долями несовершеннолетних детей.
2.1.
Только получив согласие в опеке на сделку.
2.2.
Можно продать с разрешения органа опеки
придется предоставить детям взамен аналогичное жилье.
3. Можно ли продать квартиру с несовершеннолетними детьми. Дети в доле?
3.1.
Здравствуйте.
Да, с разрешением органа опеки и попечительства.
4. Появилось желание продать квартиру и приобрести дом, 9/10 доли в квартире принадлежат несовершеннолетнему а 1/10 его законному представителю (мама), супруги находятся в разводе отец ребенка отказывается дать согласие на продажу доли несовершеннолетнего сына в письменной форме, достаточно ли будет данного отказа для обращения в суд с требованием обязать ответчика (отца) дать согласие на продажу доли несовершеннолетнего?
4.1.
Добрый день, Мария.
Вам нужно обратиться в органы опеки с просьбой предоставить согласие на совершение сделки по отчуждению доли несовершеннолетнего. В случае отказа органами опеки, в связи с отказом отца ребенка относительно продажи. Вы можете обратиться в Суд, при этом вам нужно предоставить факты, свидетельствовавшие о том, что при совершении сделки права несовершеннолетнего не будут ущемлены.
6. Хочу продать квартиру, в которой выделена доля несовершеннолетнему ребенку. Смогу ли я получить разрешение в опеке на отчуждение доли ребенка из этой квартиры с одновременным выделением равнозначной или большей доли в доме, который я получила по договору дарения от родителей? Просто очень проблематично продать квартиру в ХМАО с одновременной покупкой в Краснодаре. Я не смогу свести всех участников сделки в одном месте.
6.1.
Та проблема о который вы рассказываете – не только у вас. В любом случае пробуйте это сделать, быть может получится.
7. Мы с женой разводимся у нас есть общая квартира по 1/2 доли у каждого она хочет свою 1/2 долю подписать ребёнку отдать её после того как она отдаст долю ребёнку несовершеннолетнему 8 лет какие она имеет право мать она также может заходить туда в эту квартиРу Ру если вдРуг она передумает сможет ли она продать ть или вернуть 1/2 доли себе могу ли я что-то сделать так как отец ребёнка продать квартиРу или только до достижения 18 лет или после смерти одного из родителей.
7.1.
Здравствуйте, Анатолий!
Если она подарит свою долю несовершеннолетнему ребенку, то она сможет заходить в квартиру.
8. На основании какого закона я не могу, продав комнату в коммунальной квартире, купленную с помощью мат. капитала выделить долю несовершеннолетнему ребенку в своей квартире, не покупая другое жилье? Отказ опеки не мотивирован. Нет ссылок на законодательство. Жилищные условия ребенка значительно улучшаются. Спасибо.
8.1.
Если не согласны с отказом, то вправе его оспорить в суде.
9. Можем ли мы с родственниками продать квартиру у каждого по доле хотим разъехаться, если в ней прописан несовершеннолетний ребёнок?
9.1.
Вы можете продать квартиру без проблем, если несовершеннолетний не является собственником доли, а только прописан (зарегистрирован) вместе со своим родителем.
Если же у него есть доля, то вопрос продажи решается через опеку и нотариально.
9.2.
Все зависит от региона и практики в нем по этому вопросу. Если ребенок не является собственником квартиры, то согласие опеки могут и не потребовать и спокойно выписать одновременно с родителями. Если собственник, то потребуется согласие органов опеки и дадут. Есть условия, которые будет нужно соблюсти.
9.3.
Маргарита, здравствуйте!
Так как ребенок просто зарегистрирован в квартире, но не является собственником – согласие органов опеки не требуется. Есть один момент: лишать ребенка жилища нельзя, иначе сделку могут признать ничтожной, как нарушающей права ребенка (в прошлом году ВС РФ такую сделку как раз и разнес в пух и прах, не смотря на то, что собственником был отец единолично и задолго до рождения ребенка). Так что после продажи квартиры необходимо будет его зарегистрировать в новом жилье.
11. Дед дарит свою долю в квартире несовершеннолетнему ребенку. Сможет ли мать ребенка до совершеннолетия ребенка осуществить действия с наследованной ребенку доли (продать, сдавать и иным образом распоряжаться имуществом).
11.1.
Здравствуйте) На подобные действия нужно разрешение органа опеки. Если взамен унаследованной доли ребенку не будет предоставлено другое равноценное жилье, то такие действия не разрешат.
11.2.
Может с согласия органа опеки. Дарение доли ребенка исключается.
11.3.
Добрый день
Все действия, связанные с имуществом ребёнка в, том числе отчуждение данного недвижимого имущества совершаются только с разрешения органа
И при условии, если будет совершена сделка, органы опеки и попечительства обяжут приобрести ребёнку точно такое же имущество
На совершение сделки несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 26 ГК, п. 3 ст. 60, не достигших четырнадцати лет (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК, п. 3 ст. 60 СК);
Требуется разрешение органов опеки попечительства и согласие законных представителей.
11.4.
Здравствуйте!
Это можно сделать только с разрешения органа опеки.
12. Хочу продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка, могу ли я просто предоставить ему долю в недавно купленной квартире лучше по всем критериям без денежного перевода?
12.1.
Можете. Но на продажу квартиры необходимо получить согласие органов опеки.
12.2.
Здравствуйте) Обратитесь с этим вопросом орган опеки. Если там дадут согласие на сделку, то можно.
13. Смогу ли я продать после оформления в собственность, принадлежащую мне долю в квартире, строящейся по договору долевого участия, без выделения данной доли «в натуре», если остальными дольщиками являются мой родственник и бывшая жена, с учетом того, что в квартире будет прописан наш совместный несовершеннолетний ребёнок. (я прописан в другом месте)
13.1.
Да, вы сможете продать принадлежащую вам долю в праве квартиры.
14. Была продана квартира, в которой имели доли мои несовершеннолетние дети. Вырученные с Квартиры средства были распределены на счета детей. Другой недвижимости на них не оформлено. Можно ли использовать деньги с их счетов в качестве первоначального взноса по ипотеке?
14.1.
Здравствуйте Игорь.
Скорее всего обязательно нужно. У Вас же обязанность. Предоставить им жилье. Я так думаю. Удачи.
16. При разводе, была договоренность с мужем о делении двухкомнатной квартире по долям с учетом двух несовершеннолетних детей.
На долю мужа приходиться 5 кв.м
Сможет ли он продать их как собственник через черных риэлторов.
16.1.
У вас есть право преимущественного выкупа согласно ст. 250 ГК, то есть без вашего ведома продать он не сможет. Но как собственник он имеет право продать свою долю, поэтому черные риелторы или подставные покупатели смогут если не вселиться, то испортить вам нервы. Вы можете выкупить у него долю как незначительную.
17. Я купил частный дом с применением материнского капитала. Потом купил квартиру с большей площадью и выделил детям по 1/3 доли каждому (у меня двое несовершеннолетних детей) потом взял справку с опеки и продал дом. Сейчас собираемся переезжать в другую страну. Подскажите пожалуйста, как я могу продать эту квартиру? Спасибо.
17.1.
Точно так же, как и дом – получайте на это разрешение органа опеки, по долям, принадлежащим несовершеннолетним.
18. У меня такая ситуация, в квартире где я проживаю с несовершеннолетними детьми есть 3 долевых собственника. У всех равные доли 1/3, один собственник мой муж, других 2 собственника хотят продать квартиру и поделить деньги, своих средств нет на покупку их долей, это наше единственное жильё. Как можно обезопасить себя и детей чтобы не вылететь на улицу.
18.1.
Добрый день! Для полной безопасности нужно выкупить доли соседей, воспользовавшись своим правом преимущественной покупки по ст. 250 ГК РФ. Все остальные способы не дают 100% гарантии.
19. У мамы в собственности квартира, при приватизации почему-то ее выделили долями с соседней (т.е. целое – это крыло из двух квартир). Мама хочет продать свою квартиру, по документам долю. Другая квартира (доля) куплена на мат. капитал, и там прописано 6 человек (4 взрослых и 2 несовершеннолетних ребенка). Что нам необходимо сделать, чтобы продать свою долю?
19.1.
Для начала я бы посоветовала обратиться в суд, что бы признать долю изолированной частью жилого помещения (квартирой). если этого не сделать, то сначала вашей маме нужно получить согласие всех субъектов долевой собственности (соседей) и их отказ от преимущественного права покупки.
Не пропустите самое важное, что происходит в Интернете
ПодписатьсяНе сейчас
Краткое содержание:
- Продажа квартиры если в доле несовершеннолетний
- Продажа квартиры с несовершеннолетними в доле
- Продажа доли в квартире у несовершеннолетнего
- Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей
- Продажа доли квартиры несовершеннолетнего собственника
Советы юристов:
2. Какую сделку лучше оформить, куплю-продажи или обмен квартиры? Доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему. Согласие собственника второй доли на эти сделки имеется. Квартира, которую хотим купить или на которую обменять, по площади не меньше доли несовершеннолетнего собственника.
2.1.
В указанном случае – совершенно без разницы, с гражданско-правовой стороны. Надо просто учесть мнение органа опеки, который будет согласовывать сделку с имуществом несовершеннолетнего.
3. Хочу выкупить 2 доли в своей квартире. Одна доля принадлежит несовершеннолетней поле яннице. Разрешение опеки на продажу есть. А в банках отказывают в ипотеке, из-за нашего родства. Можно ли что-то сделать, чтобы приобрести долю у полемянницы?
3.1.
Добрый день, приобретайте без участия банка.
4. Пожалуйста я хочу купить комнату в 3 х комн. Квартире но 1/2 доли в этой комнате принадлежит несовершеннолетнему ребёнку. надо или не надо идти к нотариусу для оформления купли продажи.
4.1.
Сделка может быть оформлена у нотариуса или в росс реестре.
4.2.
Вам надо идти не только к нотариусу, но и продавцу надо получать разрешение опеки на продажу доли принадлежащую ребёнку.
6. Как правильно вступить в наследство и продать квартиру, в которой 1/3 доли принадлежит несовершеннолетней, учитывая органы опеки? Долгов у наследодателя нет, отказаться от наследства не удается. В органах предложили выделить долю несовершеннолетней, и тогда будет возможна продажа (?)
6.1.
Доля несовершеннолетней определена (как видно из вопроса, составляет 1/3). В натуре никто долю в квартире не выделит (если квартира стандартная и не имеет возможности оборудования дополнительных санузлов и кухни).
Если органы опеки согласия не дают, либо дают согласие на описанных Вами условиях, то можно обжаловать их действия (бездействия) в судебном порядке.
7. У нас есть однокомнатная квартира, в которой 1/6 принадлежит несовершеннолетнему ребенку (досталась по наследству). Хотим ее продать и долю ребенка положить на счёт. Так же есть 3-комнатная квартира в которой несовершеннолетний прописан и ему принадлежит 3/8 этой квартиры. Можем ли мы в таком случае продать 1-комнатную квартиру, не приобретая нового жилья, т.к. оно у нас есть, а долю ребенка от продажи положить на счёт (стоимость доли приблизительно 180 т.р.). Живём в СПб.
7.1.
Добрый день! Вам в любом случае придется получать согласие органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего. Лучше всего им показать все документы на обе квартиры и уточнить такую возможность.
Всего хорошего!
7.2.
Да, можете, такая возможность имеется. Но вам следует обратиться в отдел опеки за согласием на сделку.
8. При продаже квартиры, в которой доля принадлежит несовершеннолетнему, требуется нотариальное оформление договора купли продажи?
8.1.
Добрый день!
Нет. Нотариально удостоверять не обязательно.
Требуется разрешение органа опеки и попечительства.
9. Планирую продать квартиру (1/3 принадлежала отцу (умер более 10 лет назад), 1/3 маме, 1/3 мне-дочери). переоформление документов после смерти отца никаких не было. На данный момент в квартире прописаны мама (собственник), я и 2 несовершеннолетних ребенка. Какие варианты продажи можно рассмотреть?
1. Если мама оформит дарственную?
2. Если продавать по долям?
3.Еще какой-нибудь способ?
Большое спасибо.
9.1.
Здравствуйте! Прежде чем продавать квартиру, Вам необходимо оформить долю умершего отца у нотариуса или в судебном порядке.
9.2.
Вам необходимо сначала оформить наследство умершего отца через суд и только после этого дарить доли или продавать.
11. Квартира принадлежит моей маме, при смерти отца была прописана внучка, соответственно она стала наследницей 1/18 доли квартиры, сейчас ребенок выписан но продать не можем т к она является сиротой и в опеке у своей сестры, служба опеки ни дает разрешения т к нет другого жилья, сможем мы продать и положить на счет деньги от продажи на счет на несовершеннолетнего ребенка, сумма не значительная квадрат не купишь, как можно это сделать и возможно ли вообще продать квартиру?
11.1.
К сожалению, ответ мой вам не понравиться.
Бороться только через суд, Истцами будут лица которым принадлежат стальные 17/18. Мотивируя тем, что действия органов опеки ограничивают их законные права на распоряжение своим имуществом. Но до этого вам предается получить письменный отказ опеки и уже его обжаловать.
11.2.
Здравствуйте, Елена Александровна!
Мой ответ вам тоже не понравится. Девочка сирота при живых родственниках, которые хотят лишить ее принадлежащих ей по праву метров жилплощади, куда она может на законных основаниях придти и жить, когда вырастет! Вы хотите ее оставить без всего? Никто вам не даст продать квартиру и ухудшить жилищные условия ребенка!
12. Хочу продать квартиру, находящуюся в долевой собственности. Одна из долей принадлежит несовершеннолетнему ребёнку. Поэтому продажа квартиры будет происходить одновременно с дарением доли ребёнку в другой квартире, принадлежащей мне на правах наследника. Органы опеки требуют одновременно с дарением доли открыть счёт эквивалентный доле. Могу ли я одарить ребёнка двойной долей, не открывая при этом денежный счёт?
12.1.
Добрый день. Теоретически можете, но в любом случае вам потребуется одобрение органов опеки. Если одобрения не будет, только через суд.
13. Хочу погасить остаток долга по ипотеке материнским капиталом и купить большую квартиру. Подскажите, мне надо выделять доли детям в маленькой квартире или я могу при покупке большой выделить там доли. Боюсь, чтобы проблем с продажей не возникло, если доли будут в ней принадлежать несовершеннолетним детям.
13.1.
Здравствуйте.
Доли выделять обязательно.
13.2.
Использовали мат капитал, выделите доли н/летним, а затем разрешение опеки получайте на продажу долей детишек.
14. Есть квартира А в которой часть собственности принадлежит несовершеннолетнему ребенку, остальная часть принадлежит матери, в собственности данная кв более 5 лет. Также есть квартира Б в которой аналогичные собственники. Можно ли переоформить долю ребенка из квартиры А в квартиру Б, для дальнейшей продажи кв А? И возник следующий вопрос, кому отойдет переоформленная доля ребенка в кв А и нужно ли ждать вновь 3 или 5 лет чтобы не платить НДФЛ с продажи кв А.
14.1.
Добрый день. Если у вас есть заинтересованность продать квартиру А, то лучше найти покупателя и сделать одновременно 2 сделки, продать квартиру А, при этом продавцами будут 2 собственника: мама и ребенок, и одновременно мама подарит ребенку долю в квартире Б, равную или не менее того метража, что был у ребенка в квартире А, так как нельзя ухудшать положение ребенка, но в любом случае нужно будет получать согласие органов опеки и попечительства.
16. Законно ли, и разрешит ли опека-при продаже доли в наследуемой квартире (доля принадлежит несовершеннолетней) вместо покупки другого жилья, как требует опека – бабушка в день продажи откажется в пользу этой внучки от части своей квартиры в том же размере?
16.1.
Если она передаст ей по договора дарения эту квартиру то в принципе усматривается признаки мнимости сделки но это лучше чем ситуация с покупкой другого объекта недвижимости, поэтому если бабушка оформит дарение сделку вы провернете.
17. Продаем свою квартиру с общей площадь 65 кв.м, жилая 45 кв.м. 1/5 доли принадлежит несовершеннолетнему. Покупаем ему гостинку с жилой площадью 11,7. Опека рассчитывает от нашей общей площади выделить несовершеннолетнему жилую то есть 13 кв.м. почему при продаже берется общая площадь, а при покупке считается только жилая?
17.1.
Никакого расчета площади законодательством не установлено. Главное, чтобы имущественное положение несовершеннолетнего не ухудшалось. Вы можете обжаловать решение органа опеки в судебном порядке. Скорее всего, решение будет в Вашу пользу.
18. Пожалуйста могу ли я продать квартиру, если в ней есть доля оформленная у нотариуса, т.е. дарственная. Дело в том, что бывший муж подарил сыну свою долю от мат. капитала, но я её не узаконивала, остальные доли принадлежат мне и от мат. капитала моим несовершеннолетним детям. Могу ли я произвести куплю-продажу квартиры? Спасибо.
18.1.
Добрый день! Насколько можно понять, бывший муж совершил у нотариуса сделку дарения на сына, но она не была зарегистрирована в Росреестре. В этом случае Вам нужно вначале зарегистрировать право собственности сына (если он уже совершеннолетний – то он должен сделать это сам), а затем переходить к продаже квартиры. Имейте в виду, что продажа квартиры, где собственниками являются несовершеннолетние, производится с только с согласия органа опеки, поэтому начинать нужно с посещения органа опеки. Также обратите внимание, что сделки с имуществом, находящимся в долевой собственности, совершаются через нотариуса.
18.2.
Пока не приведете документы в соответствие, квартиру продать нельзя.
19. Разъясните, пожалуйста, ситуацию. Хотим продать квартиру 87 кв. м, принадлежащую в равных долях 3 собственникам, отец, сын и несовершеннолетняя дочь (5 лет) и приобрести жилье на 2 собственников отца и дочь. Сколько кв. м. должно принадлежать дочери в приобретаемом жилье для получения разрешения органов опеки на продажу имеющегося и покупку другого жилья.
19.1.
Здравствуйте, важно, чтобы в результате сделки жилищное положение несовершеннолетнего ребенка не ухудшалось, т.е. чтобы приходилось не меньше жилой площади, чем прежде.
19.2.
Для получения разрешения главным критерием будет являться то, чтобы не произошло ухудшения прав несовершеннолетнего на жилое помещение. Здесь и площадь играет значение, в том числе. Например, несовершеннолетний, имея одну третью долю в праве собственности на 3 комнатную квартиру, имеет возможность проживать в 1 из комнат, в 2 комнатной квартире, чтобы иметь возможность проживать в одной из комнат необходимо иметь одну вторую в праве.
Но доля может зависеть же и от площади, от места расположения, стоимости квартиры. Несовершеннолетний должен получить не меньше, чем имел раньше.
Бесплатный вопрос юристам онлайн
Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:
Бесплатно с мобильных и городских