Нужно ли согласие бывшего мужа на продажу участка
Здравствуйте! Земельный участок покупался на деньги моего дяди и оформлялся сразу на меня без договора дарения. При этом я с бывшим мужем состояла в браке. Далее мы развелись и спустя развода прошло более 3 лет. Нужно ли в этом случае его согласие на продажу земельного участка?
12 Февраля 2020, 22:19, вопрос №2682932
Александра, г. Ярославль
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос
Ответы юристов (2)
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Здравствуйте Александра!
Земельный участок покупался на деньги моего дяди и оформлялся сразу на меня без договора дарения. При этом я с бывшим мужем состояла в браке. Далее мы развелись и спустя развода прошло более 3 лет. Нужно ли в этом случае его согласие на продажу земельного участка?
Вам не нужно в данном случае спрашивать согласие на продажу земельного участка, так как данный земельный участок является вашей собственностью.
Ст. 36 СКРФ
1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
Дополнительные консультации возможны в чате на платной основе. Вы можете обратиться за разъяснением законодательства и судебной практики.
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Здравствуйте, Александра. В соответствии с требованиями части 7 статьи 38 «Семейного кодекса Российской Федерации» от 29.12.1995 N 223-ФЗ
К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
Обращаю ВАше внимание на то, что Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 N 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака»устанавливает
19. Течение трехлетнего срока исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут (п. 7 ст. 38 СК РФ), следует исчислять не со времени прекращения брака (дня государственной регистрации расторжения брака в книге регистрации актов гражданского состояния при расторжении брака в органах записи актов гражданского состояния, а при расторжении брака в суде — дня вступления в законную силу решения), а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).
На основании изложенного, у ВАс есть риск того, что ВАш бывший муж может признать сделку недействительной, поскольку узнал о ней относительно недавно.
Надеюсь, что моя консультация была полезна для Вас. Если в консультации есть какая-то ошибка (по Вашему мнению) или если я не ответил на какой-либо вопрос, то прошу ВАс без стеснения поправить меня, или задать вопрос. Если есть желание, чтобы я подготовил ВАм данный документ, то обращайтесь в ЧАт. Всё обсудим.
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Российское законодательство устнавливает особый порядок реализации недвижимого имущества, принадлежащего супружеской паре.
Для заключения сделки купли-продажи недвижимости требуется много документов. Один из них — согласие второго супруга. До 2013 года такая бумага требовалась как от продавца, так и от покупателя.
В 2019 году все стало проще, поэтому подтверждение необходимо только от продающей стороны. Но и здесь есть несколько нюансов.
Что говорит закон?
При продаже земельного участка гражданином, состоящим в браке, необходимо учитывать не только положения Земельного и Гражданского Кодексов. Также сделка будет регулироваться и Семейным кодексом России.
В соответствии со ст. 33 СК РФ супруги владеют любым имуществом на праве совместной собственности. Это касается, в том числе, и земельного участка, приобретенного в браке.
То есть, несмотря на то, что в Росреестре в качестве собственника зарегистрирован только муж, жена также имеет право на владение и распоряжение землей. А в соответствии со ст. 35 распоряжение таким имуществом, включая его продажу, возможно только с согласия второго супруга.
Когда необходимо?
Получить согласие нужно при продаже земельного участка, если:
- супруги состоят в браке, и земля была приобретена в собственность после регистрации отношений в ЗАГС;
- супруги развелись, но раздела имущества не было, а надел был приобретен еще в браке;
- земля была приобретена в собственность до свадьбы, но за время брака супруги произвели улучшения на участке, которые повысили его стоимость.
Последний пункт вызывает больше всего споров. Ведь стоимость участка могла возрасти и без участия супругов. После улучшения инфраструктуры цена на землю в округе автоматически увеличивается. Но играет важную роль именно улучшения на самом участке. Например, строительство дома, посадка садовых деревьев и т.д.
Справка! Если муж не уверен, были ли какие-то улучшения, то необходимо обратиться на консультацию к юристу по земельным спорам. Он подскажет, нужно ли согласие жены, в том числе бывшей.
Жена имеет право на пользование и распоряжение землей, даже если сама в течение брака не имела собственного дохода, и участок был куплен за средства мужа. По закону недвижимость считается совместно нажитым имуществом. И деньги от продажи также являются совместной собственностью.
В каких случаях не требуется?
Хотя в соответствии со ст. 35 СК РФ письменное согласие второго супруга требуется для всех сделок с регистрацией, есть определенные исключения.
Муж может продать землю без разрешения жены, если:
- составлен брачный договор, в котором указано, что жена не претендует на земельный участок;
- супруги развелись, и в судебном порядке произошел раздел имущества;
- муж получил участок еще до свадьбы;
- продавец получил участок на безвозмездной основе.
Имущество, которое один из супругов получил на безвозмездной основе, считается его личной собственностью. И право распоряжения есть только у собственника. Земельный участок, полученный на безвозмездной основе, — это надел, который супругу завещали, подарили и т.д.
Для подтверждения подобных ситуаций во время заключения сделок купли-продажи недвижимости требуется не только ЕГРН, но и документы, подтверждающие переход права собственности (договор дарения, свидетельство о вступлении в наследство и т.д.).
Обратите внимание! Брачный договор можно составить в любой момент. Если супружеская пара купила земельный участок, основной собственник может выделить из него долю для второго супруга (с регистрацией прав собственности). После чего составляется контракт, по которому муж и жена при разводе не будут претендовать на имущество, записанное на другого.
Оформление
Письменное согласие мужа или жены на реализацию земли предъявляется в Росреестр для регистрации перехода прав собственности.
При его отсутствии сотрудник гос.органа имеет право отказать в приеме документов.
Повторно можно будет обратиться в Росреестр сразу после оформления согласия второго супруга продающей стороны.
Документы
Согласие составляется тем супругом, который не вписан в Росреестр в качестве собственника, но имеет права на участок.
Для подписания документа потребуется:
- паспорта мужа и жены;
- свидетельство о браке, заключенного до приобретения земли;
- документы, подтверждающие право собственности на землю;
- документы, подтверждающие улучшение состояния участка, если земля была куплена до брака.
Если на момент продажи надела второй супруг является недееспособным, то потребуется согласие органов опеки и попечительства на оформление сделки.
Кроме перечисленных документов в нотариальной конторе могут попросить предъявить ИНН, выписку из ЕГРН. В случае если разрешение дает бывший супруг, то предъявляются документы о разводе.
Стоимость
Бумаги на согласие продажи земли можно составить самостоятельно или прибегнуть к помощи юриста. Не обязательно обращаться к адвокату по земельным спорам, так как полноценную консультацию может провести и нотариус.
Стоимость консультации варьируется от ценовой политики конкретного специалиста. Но если документы составил заявитель, потребуется только нотариальное подтверждение, стоимость которого регулируется региональной палатой.
Например, в Сочи средняя цена за заверение согласия второго супруга — 500 рублей, а включая стоимость других техническо-правовых процедур цена возрастет до 1500 рублей. В Москве эти же действия могут обойтись примерно в 2500 рублей.
Как правильно оформить?
Согласие на продажу земли обычно пишется на гербовой бумаге, которая предоставляется нотариусом. Однако допускается и составление документа на стандартной бумаге.
В самом документе должна содержаться информация:
-
О супругах. Необходимо максимально полно прописать данные обоих супругов, включая паспортные данные и место регистрации. - О земельном участке. Рекомендуется прикрепить выписку из ЕГРН, но также эти данные можно прописать самостоятельно. Основное требование — указание адреса или кадастрового номера участка.
- О нотариусе. Он — подтверждающее лицо, другие свидетели не нужны, поэтому под основным текстом согласия должны содержаться сведения о нотариусе. Указывать его паспортные данные не нужно, но потребуется указать полное название организации, от которой он работает и номер согласия в реестре.
В документе должно быть четко и прямо прописано согласие на продажу земельного участка.
- Скачать бланк согласия супруга на продажи земли
- Скачать образец согласия супруга на продажу земли
Нужно ли нотариальное заверение?
Разрешение обязательно заверяется нотариально. Это указано в ст. 35 Семейного Кодекса РФ. В случае несоблюдения данного правила сделка может быть признана недействительной по заявлению мужа (жены), чье разрешение требовалось.
Признать сделку недействительной можно в течение года после того, как супруг узнал о продаже земли.
После признания сделки недействительной, бывший владелец снова становится собственником, но обязан вернуть покупателю полную сумму, выплаченную за землю (за исключение средств, потраченных на подготовку и заверение документов).
В случае если часть денег потрачена, стороны могут прийти к мирному соглашению рассрочки или покупатель может подать иск на возврат средств и взыскать их через судебную службу приставов.
Справка! Для нотариального подтверждения не собственник должен подойти лично. Присутствие владельца земли не обязательно, но так как в документ вписываются его паспортные данные, желательно чтобы присутствовали сразу оба супруга.
Вместо разрешения можно составить доверенность. Она дает более полные возможности продавцу, но стоимость заключения такого договора может быть выше.
Полезное видео
Советуем посмотреть, как юрист освещает вопросы согласия супруга или супруги на покупку-продажу недвижимости.
Заключение
Разрешение супруга на продажу земли — обязательный документ при оформлении сделки. Без правильно оформленной бумаги сделка будет признана недействительной, а в Росреестре могут отказать в регистрации перехода прав собственности.
Время чтения: 6 минут
Если муж принимает решение продать имущество, жена должна знать свои права при заключении такой сделки. В том числе при продаже земельных наделов. Реализация любого типа недвижимости сопровождается составлением документов. А в определенных случаях для защиты имущественных прав мужа/жены требуется согласие супруга на продажу земельного участка.
Совместная собственность: общие сведения и законодательное регулирование
Всё, что нажито в браке, относится к совместному имуществу. Этот правовой институт урегулирован Гражданским (ст.256) и Семейным (ст.34) кодексами.
К совместному имуществу относят:
- денежные доходы, другие выплаты, полученные каждым супругом в результате трудовой, предпринимательской деятельности;
- движимые и недвижимые вещи, купленные за совместные деньги мужа и жены;
- ценные бумаги, вклады, доли в капитале, внесенные в коммерческие организации;
- драгоценности, иные предметы роскоши.
Совместной может стать и собственность, купленная до брака. К примеру, если в квартире мужа будет проведен капитальный ремонт за деньги жены. Это мероприятие улучшает жилище, вследствие чего повышается стоимость недвижимости.
Заключение сделок с участками, являющимися совместной собственностью, как правило, сопровождается составлением согласия супруга, документ заверяется у нотариуса. «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» от 11.02.1993 № 4462-1 регламентируют процесс предоставления услуги.
В качестве полезного дополнения предлагаем узнать, что такое общая долевая собственность на земельный участок.
Согласие супруга на покупку участка
Независимо от того, на кого оформляется земля, расходуются средства из семейного бюджета. В связи с этим муж/жена покупателя имеет право на половину приобретенной недвижимости.
В соответствии с п.2 ст.35 СК РФ, когда один из супругов распоряжается совместными средствами, согласие второго подразумевается по умолчанию. У покупателя нет нужды в получении письменного одобрения на сделку от своего брачного спутника.
Но в п.3 ст.35 СК РФ закреплено, что согласие супруга на продажу недвижимости требуется, если действие подлежит государственной регистрации и удостоверяется нотариусом. К таким сделкам относят:
- покупку или продажу жилого дома, квартиры (п.2 ст.558 ГК);
- приобретение или отчуждение доли в праве общей собственности (ст. 251 ГК);
- продажу предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК);
- аренду с правом выкупа (ст. 624 ГК);
- дарение недвижимости (п.3 ст.574 ГК) и другие.
Законом отдельно не установлено, нужно ли письменное согласие супруга на покупку земельного участка, но если в сделке задействуется их общее недвижимое имущество, мнение второй стороны должно учитываться.
Чтобы избежать разногласий, мужу и жене стоит обсудить вопрос письменного одобрения сделки. Такой документ не всегда является обязательным, но это – хороший способ защитить себя от возникновения споров в будущем.
Если уже проведен раздел имущества, согласие на продажу земли не требуется. Пока такой раздел не состоялся, собственность считается совместно нажитой.
Согласие супруга на продажу земли
При реализации земельного надела супругов важно определить, в чьей собственности имущество. Если муж купил территорию еще до брака или получил в наследство либо по договору дарения, а жена никакого вклада в участок не делала, владелец сам решает, как распоряжаться землей.
При совместной же собственности определить, когда нужно согласие супруга на сделку, достаточно просто:
- При реализации операций по управлению недвижимостью.
- При выполнении всех действий, связанных с продажей территории.
- При составлении договора дарения участка.
Полный список сделок, которые должны заверяться нотариусом, перечислен в ГК РФ.
Покупателю стоит убедиться, что брачный спутник продавца не возражает против продажи, ведь если нет согласия одного из супругов, пострадавшая сторона может обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной. На обжалование дается год с даты, когда гражданин узнал об акте купли-продажи совместно нажитого имущества.
Если пострадавший супруг докажет, что он находился в полном неведении о намерениях брачного спутника, договор о реализации земельного участка расторгается.
Одобрение не требуется
После изучения вышеизложенной информации граждан наверняка заинтересует, можно ли продать без согласия недвижимость. В определенных условиях это разрешено законом. Согласие не понадобится, если:
- недвижимость стала собственностью мужа/жены до заключения брака или получена по наследству;
- жилье передано по безвозмездной сделке – договору дарения;
- участок приобретен на общие средства, но соглашением о разделе совместного имущества мужа и жены или решением суда передан одному из супругов;
- в брачном контракте предусмотрен пункт, допускающий продажу недвижимости.
Обратите внимание: прежде чем получать согласие на реализацию участка от недееспособного супруга, нужно получить разрешение органов опеки и попечительства на такую сделку.
Когда участок приватизируют, продать его без одобрения супруга тоже возможно. Для этого брачный спутник в письменной форме отказывается от имущества, а документ заверяют у нотариуса.
Разрешение бывшего супруга
Даже после развода муж должен распоряжаться совместным имуществом с учетом прав бывшей жены. Из-за того, что эти требования соблюдаются не всегда, после заключения договора продажи нередко возникают трудности с реализацией общей собственности. Чтобы избежать проблем в будущем, нюансы по продаже имущества лучше заранее обсудить с партнером.
Предположим, что земельный надел куплен во время брака. Соответственно, он относится к совместно нажитому имуществу. В таком случае понадобится одобрение на продажу участка от мужа/жены, с которым уже нет брачных отношений.
Согласие бывшего супруга также удостоверяется нотариусом.
Как оформляется согласие на продажу
Разрешение на отчуждение имущества составляется у нотариуса. Юрист проверяет документы, заверяет согласие.
Для оформления бумаг необходимо:
- обеспечить присутствие супруга, который дает одобрение;
- подготовить пакет документов;
- описать объект сделки и вид реализации имущества.
Если при продаже земельного участка супруг изменит свое решение, у нотариуса можно оформить отказ от согласия. Документ составляется в свободной форме.
Какие бумаги нужно предъявить
Для оформления согласия супруга нотариусу предоставляют:
- Паспорта.
- Свидетельство о браке.
- Подтверждение права собственности на земельный участок: договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности.
- Выписку на объект сделки из ЕГРН.
Юрист поможет с оформлением согласия, предоставит образец документа.
Одобрение на продажу участка: что указывать
Стандартная форма согласия на совершение сделки содержит такую информацию:
- место подписания документа и дату;
- ФИО сторон и их паспортные данные;
- разрешение на продажу земли;
- цену объекта;
- указание отсутствия брачного договора;
- подписи сторон.
Юрист делает отметку в документе о том, что супруг, одобряющий сделку, дееспособен. Если у мужа/жены нет возможности приехать в нотариальную контору, предусмотрен выезд специалиста на дом. Такая услуга стоит дороже.
Смысл составления письменного согласия – обязательно зафиксировать, что второй супруг проинформирован о намерении продать землю, и у него нет возражений по поводу сделки. Можно не описывать в деталях объект недвижимости, просто одобрения на куплю-продажу участка в конкретном населенном пункте или районе достаточно.
В качестве альтернативы согласию можно оформить доверенность на представителя. Такой документ предполагает более широкий объем полномочий.
Законом не установлено, сколько действует согласие на совершение сделки. Согласно общепринятым нормам нотариата, юридическая сила сохраняется в течение 3 лет. При составлении разрешения можно указать, что оно является бессрочным.
Прикрепляем образец согласия на продажу земельного участка.
Образец согласия на продажу земельного участка
Расходы на оформление
За услуги нотариуса взимается плата. Сумма, которая потребуется для оформления согласия, формируется с учётом:
- тарифа, установленного Федеральной нотариальной палатой для всех нотариальных контор в России;
- стоимости оказания технических услуг: составления документа, распечатки на специальном бланке.
С учётом средних расценок нетрудно вычислить, сколько стоит согласие супруга оформить нотариально. Примерно услуга обойдется в сумму от 1500 до 2500 рублей.
Оформление согласия в исключительных ситуациях
На практике встречаются исключительные ситуации, в которых нужно разрешение на реализацию участка. К примеру, женщина, состоящая в браке с гражданином США, покупает землю в России. Если со временем она решит продать эту недвижимость, для регистрации сделки в Росреестре потребуется нотариально заверенное согласие супруга. В связи с этим граждане интересуются, может ли консул удостоверить документ. Такое действие не запрещено законом. Генеральное консульство России в США предоставляет услугу по удостоверению согласий.
Иногда трудности вызывает реализация дачного участка. Что конкретно относится к такому имуществу, в законодательстве не закреплено. Под «дачей» обычно подразумевают загородный дом, а не просто землю. Как мы уже упоминали, недвижимость может перейти в собственность на разных условиях, от чего зависит, нужно ли согласие супруги на продажу дачи. Поэтому важно определить, относится ли загородный дом к личному или совместно нажитому имуществу.
Ещё одна проблемная ситуация – получение согласия от супруга, который находится в плавании. Важно определить принадлежность судна к определенному государству: иностранное оно или отечественное. В первом варианте удостоверение не предусмотрено, поскольку иностранные должностные лица не вправе совершать такие действия. На российском судне капитан может удостоверить согласие супруга, находящегося в плавании, выслав соответствующую радиограмму.
Если появится возможность, мужу и жене желательно вместе явиться к нотариусу и оформить документы в стандартном порядке.
Заключение
Реализация недвижимости – юридическая процедура, которая включает в себя несколько этапов. Продажа совместно нажитого земельного участка требует времени и финансовых расходов. Детально разобравшись, в каких случаях требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга, не стоит забывать, что законодателем предусмотрены ситуации, когда можно обойтись и без него.
Автор: Игорь Антонов
Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.