Налог при дарении квартиры бывшему мужу
Здравствуйте, так получилось, по ряду причин, что квартира была приватизирована только на меня (муж писал отказ от приватизации 10 лет назад). Перед разводом он потребовал, чтобы я ему подарила 1/2 квартиры, при этом пообещав, что разменивать ее не собирается, т.к. взрослые дети с внуками еще жили у нас. После развода, через полгода дети уехали. И сейчас муж требует продажи и размена квартиры. Мы решили, что сначала на его, мои + заемные деньги мы срочно покупаем ему квартиру, а он каким-либо образом возвращает мне полквартиры, и уже после ее продажи мы разберемся с деньгами. Вопрос:1. Должна ли я буду платить налог, если он мне обратно подарит 1/2 квартиры, т.к. мы уже не являемся супругами ( уже 8 месяцев) ? 2. Должна ли я буду платить налог с продажи квартиры, т.к. перерыв в собственности ее 1/2 части был 9 месяцев(менее 3х лет)? 3. Может ли он зарегистрировать просто добровольный отказ от дарственной, если да, то будет ли на нее налог?
13 Сентября 2013, 23:34, вопрос №221970
Ирина, г. Уфа
300 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос
Ответы юристов (3)
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Ирина, а возможен в Вашей семье такой вариант, что Ваш бывший муж подарит свою 12 долю не Вам, а кому-то из детей. Тогда как близким родственникам (родитель + сын или дочь) не нужно будет платить налог при дарении доли.
Согласно ст. 220 НК РФ 1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей.
Из этого следует, если в договоре купли-продажи Ваша 1/2 доля будет стоить 1 000 000 руб. или менее, то платить налог не надо будет. Вернее, стоимости доли Вашего сына ли дочери, если приемлем указанный мною вариант.
Отказа от дарения как такового не существует. Можно договор дарения расторгнуть по соглашению сторон, но если это предусмотрено текстом Вашего договора.
получен
гонорар 56%
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Добрый вечер, Ирина.
ст. 217 п. 18.1 Налогового кодекса – Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами)
Поэтому не имеет значения, тот факт, что Вы ранее владели данной квартирой. Налог в настоящее время Вам придется платить, если супруг подарит Вам свою 1/2 доли.
Расторгнуть договор дарения возможно по соглашению сторон, в соответствии со ст. 450 ГК РФ – Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В случае расторжения договора Вам возвращается 1/2 доли и в таком случае налог не платиться.
С Уважением, Сергей.
получен
гонорар 44%
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Здравствуйте, уважаемая Ирина!
Занижение реальной стоимости сделки в целью уклониться от налогообложения — обычная повседневная практика, к сожалению. Однако на это можно пойти только, если между вами и продавцом царит абсолютное доверие и ничто не предвещает серьёзного спора. В противном случае вы реально не сможете доказать, что на самом деле квартира стоила не миллион — два, а пять-шесть, скажем. Учтите этот риск.
Все услуги юристов в Санкт-Петербурге
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Автор статьиАфанасьева МаринаНалоговый консультант с 4 летним стажем работы.
Здравствуйте. Я веду колонку на этом сайте про налоги. На этой странице я подробно расписала про налог при дарении. Я буду много повторяться, потому что комментариях задают одни и те же вопросы. Одну и ту же информацию я написала «под разными углами».
Налог при дарении квартиры — это НДФЛ
Никого отдельного налога при дарении нет. Когда гражданину подарили квартиру, значит он получил доход в виде ее стоимости — пп. 7 п. 1 ст. 228 и п. 18.1 ст. 217 НК РФ. С этого дохода и следует оплатить НДФЛ. Подробно о ставке я написала ниже.
Налог при дарении квартиры между близкими родственниками
При дарении квартиры между близкими родственниками налог платить не нужно. Дарители и так не платят налог — почему объяснила ниже. Одаряемые не обязаны платить налог, если им недвижимость подарил близкий родственник — п. 18.1 ст. 217 НК РФ.
ПОКАЗАТЬ СПИСОК БЛИЗКИХ РОДСТВЕННИКОВ ↓
К близким родственникам относятся:
- супруг;
- родители;
- родные или усыновленные дети;
- дедушки, бабушки по отношению к своим внукам и наоборот;
- родные братья и сёстры, или которые имеют хотя бы одного общего родителя (неполнородные).
ПОКАЗАТЬ ПРИМЕРЫ ↓
Пример №1: Супруги Андрей и Марина подарили квартиру своим детям — сыну Андрею и дочери Оксане. Каждому по 1/2 доли. Никто платит налог не должен.
Пример №2: Олег подарил квартиру своему внуку Артему и его жене Светлане. Каждому по 1/2. Так как Светлана не считается Олегу близким родственником, она должна заплатить налог в 13% от стоимости 1/2 квартиры. Т.е. с подаренной доли.
Небольшое отступление: если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа внизу или позвоните на 8 (800) 350-24-83 (круглосуточно и без выходных для всех регионов РФ).
Дарители налог никогда не платят
Запомните, тот кто дарит квартиру или долю в ней — не обязаны платить налог. Дарение — это безвозмездная сделка (п. 1 ст. 572 ГК РФ). Даритель передает свою квартиру одаряемому просто так, ничего не требуя взамен. Поэтому даритель не получает какого-либо дохода. А раз нет дохода, нет и налога.
НЕ ИМЕЕТ ЗНАЧЕНИЕ: 1) Сколько времени квартира принадлежит дарителю. Не путайте с продажей. При дарении нет минимального срока владения. Чтобы подарить недвижимость, не нужно ждать 3 или 5 лет — подробнее. 2) Кому даритель отдал квартиру — близкому родственнику или постороннему. 3) Является ли даритель гражданином РФ или другой страны и где он проживает. Даритель ничего не платит. Точка.
Налог платят только одаряемые
Одаряемые — это те, кому подарили недвижимость. Никто не освобождается от уплаты или сокращении налога — ни пенсионер, ни инвалид, ни сирота. Нет никаких льгот.
За несовершеннолетних налог оплачивают их родители (опекун/попечитель) — п. 2 ст. 27 НК РФ и п. 1 ст. 28 ГК РФ.
В каких случаях одаряемые не обязаны платить налог
Как и писала выше, одаряемые не обязаны платить налог, если им квартиру подарили близкие родственники — п. 18.1 ст. 217 НК РФ. И без разницы живет ли одаряемый в РФ, какое у него гражданство, резидент он или нет. Если получили квартиру в дар от близкого родственника, никогда налога не платишь.
ПОКАЗАТЬ СПИСОК БЛИЗКИХ РОДСТВЕННИКОВ ↓
К близким родственникам относятся:
- супруг;
- родители;
- родные или усыновленные дети;
- дедушки, бабушки по отношению к своим внукам;
- родные братья и сёстры, или которые имеют хотя бы одного общего родителя (неполнородные).
ПОКАЗАТЬ ПРИМЕРЫ ↓
Пример №1: Супруги Андрей и Марина подарили квартиру своим детям — сыну Андрею и дочери Оксане. Каждому по 1/2 доли. Никто платит налог не должен.
Пример №2: Олег подарил квартиру своему внуку Артему и его жене Светлане. Каждому по 1/2. Так как Светлана не считается Олегу близким родственником, она должна заплатить налог в 13% от стоимости 1/2 квартиры. Т.е. с подаренной доли.
Если одаряемому не нужно платить налог (при дарении от близкого родственника), ему не нужно подавать декларацию о доходах в налоговую инспекцию — п. 4 ст. 229 НК РФ. Но часто налоговый инспектор может пригласить одаряемого (письмом или по телефону), чтобы тот доказал, что получил в дар недвижимость именно от близкого родственника. В этом случае одаряемому нужно принести в налоговую инспекцию оригинал договора дарения и копии документов, доказывающие родство.
Если договор дарения оформлялся у нотариуса, он сам обязан в течение 5 дней подать договор и документы о родстве в налоговую инспекцию — п. 6 ст. 85 НК РФ.
Ставка налога
Напоминаю, никакого отдельного налога при дарении нет. Когда гражданину подарили квартиру, он получил доход в виде ее стоимости. С этого дохода и следует оплатить НДФЛ.
НДФЛ для резидентов РФ равен 13% — п. 1 ст. 224 НК РФ. Это те, кто находится в России минимум 183 дня за последние 12 месяцев — п. 2 ст. 207 НК РФ. Если меньше, гражданин считается нерезидентом. НДФЛ для нерезидентов равен 30% со стоимости подарка — п. 3 ст. 224 НК РФ. Здесь не играет никакой роли наличие или отсутствие гражданство РФ. Главное, количество дней проживания в стране.
С какой стоимости квартиры считать налог
НДФЛ можно считать только с кадастровой или рыночной стоимости подаренной квартиры — п. 6 Обзора судебной практики, который утвержден Верховным судом РФ 21 октября 2015 года. В договоре дарения можно указать или кадастровую стоимость, или рыночную, или вообще не указывать. О рыночной стоимости написала ниже.
Если в договоре дарения не указана стоимость квартиры, налог следует считать с кадастровой стоимости. В налоговую инспекцию можно принести справку о кадастровой стоимости и оплатить с нее 13%. Например, тетя подарила свою квартиру своим племянникам — Дмитрию и Татьяне. Получилось каждому по 1/2 доли. Тетя не считается близким родственником, значит Дмитрий и Татьяна должны заплатить налог. Кадастровая стоимость квартиры — 5,2 млн рублей. У каждого налог получается по 13% * (5,2 млн / 2) = 338 тыс.руб.
С рыночной стоимостью все сложнее. Одаряемые и дарители не имеют право вписать в договор какую-либо стоимость и сказать налоговому инспектору, что эта рыночная. Ее может определить только независимый оценщик, который имеет для этого специальную лицензию и является членом СРО. Отчет об оценке стоит от 2 до 5 тысяч рублей.
Если считаете, что кадастровая стоимость квартиры сильно завышена, можно заказать оценку. Например, про тех же Дмитрия и Татьяну. Кадастровая стоимость квартиры была 5,2 млн рублей. До сделки они вместе с тетей обратились к оценщику. Рыночную стоимость квартиры он оценил в 4,7 млн рублей. Эту стоимость они и вписали в договор дарения. Оценка стоила одаряемым 4 тыс.руб. Вместе с остальными документами в налоговую инспекцию подали отчет об оценке. Получается Дмитрий и Татьяна заплатят по: 13% * (4,7 млн / 2) = 305,5 тыс.руб. Каждый сэкономил по 30,5 тыс.руб.
Не указывайте в договоре дарения инвентаризационную стоимость квартиры
Инвентаризационная стоимость ниже кадастровой и рыночной. Поэтому многие вписывают эту стоимость в договор дарения, чтобы заплатить меньше налога.
На практике инвентаризационная стоимость не принимается ни налоговыми инспекторами, ни судами в случае спора. Даже если получится заплатить с нее, после проверки инспектор составит акт о привлечении одаряемого к ответственности. В акте укажет, что налог следовало заплатить с кадастровой или рыночной стоимости. Обычно с кадастровой, потому что инспектору определить ее проще. Если инспектор решит с именно рыночной, сначала закажет оценку и потом на ее основе составит акт. В итоге одаряемому к оплате доначислят налог, пени и штраф. Если одаряемый потом пойдет в суд, он будет не на его стороне. В доказательство я ниже вставила несколько судебных решений. Обязательно их прочтите.
УКАЗАЛИ ИНВЕНТАРИЗАЦИОННУЮ СТОИМОСТЬ, НО НАЛОГОВАЯ ПОСЧИТАЛА С КАДАСТРОВОЙ ↓
В 2014 году Назаровой подарили квартиру. Подарила ей тетя. В договоре дарения никакую стоимость квартиры не указывали. Назарова не знала, что должна заплатить налог, поэтому через год ей налоговая прислала уведомление об оплате. В 2015 году она подала декларацию 3-НДФЛ, где указала инвентаризационную стоимость подаренной квартиры – 1,1 млн руб. Для этого она брала справку в БТИ. И заплатила налог – НДФЛ в размере 13% от 1,1 млн , т.е. 143 тыс.руб.
Позже налоговая инспекция провела камеральную проверку и выявила нарушение. Проверяющий посчитал, что Назарова должна была заплатить налог с кадастровой стоимости квартиры на дату сделки, а не инвентаризационной. Кадастровая стоимость оказалась выше инвентаризационной. Поэтому на Назарову составили акт о привлечении к ответственности — доначистили НДФЛ с разницы кадастровой и инвентаризационной стоимости квартиры + пени и штраф.
Назарова не согласилась с актом, поэтому подала жалобу в налоговую инспекцию. Но жалобу оставили без удовлетворения. После этого Назарова обратилась в суд.
Преображенский районный суд Москвы (Решение по делу №02а-7112/2016): Налоговая инспекция права что посчитала налог с кадастровой стоимости.
Суд указал, что в Налоговом кодексе четко не написано с какой стоимости нужно платить налог при дарении недвижимости. Но есть Обзор судебной практики Президиума Верховного Суда Российской Федерации 21.10.2015 года. В п. 6 Обзора указано, что может считаться или рыночная стоимость квартиры, которую определил оценщик с лицензией, или кадастровая. Инвентаризационную стоимость можно указывать, только если нет данных о кадастровой стоимости.
Поэтому суд решил, что Назарова не права, когда посчитала налог с инвентаризационной стоимости. Ей нужно доплатить НДФЛ, еще оплатить пени и штраф. Назарова подала апелляцию.
Московский городской суд (Определение №33а-890/2017): Районный суд полностью прав, поэтому апелляционную жалобу от Назаровой оставить без удовлетворения.
ОДАРЯЕМЫЙ ВООБЩЕ НЕ СТАЛ ПЛАТИТЬ НАЛОГ. НАЛОГОВАЯ ПОСЧИТАЛА НАЛОГ С КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ↓
В феврале 2014 года одаряемому подарили 1/6 долю в квартире. Даритель был ему не близким родственником. Но одаряемый до 15 июля 2015 года не заплатил налог с дарения. Причину не указали. Налоговая провела выездную проверку одаряемого и в июне 2016 года вынесла решение о привлечении его к ответственности. Инспектор определил налог с кадастровой стоимости подаренной доли. Потребовали заплатить налог в 430 тысяч рублей, пени в 46 тысяч и штрафа в 10 тысяч.
Одаряемый не согласился с решением, и подал жалобу в налоговую инспекцию. Жалобу оставили без удовлетворения. Поэтому он подал в суд.
На суде одаряемый просил посчитать налог не с кадастровой стоимости доли, а с рыночной. Предоставил отчет об оценке о рыночной стоимости доли на дату дарения. Просил пересчитать налог и штрафы, потому что в отчете оценки рыночная стоимость оказалась меньше кадастровой.
Тверской районный суд города Москвы (Решение по делу №2а-2057/2017): Налоговая инспекция права, что посчитала налог с кадастровой стоимости. Даже если одаряемый предоставил отчет о рыночной.
Суд указал, что в Налоговом кодексе четко не написано с какой стоимости нужно платить налог при дарении недвижимости. Но есть Обзор судебной практики Президиума Верховного Суда Российской Федерации 21.10.2015 года. В п. 6 Обзора указано, что может считаться с кадастровой стоимости.
Суд решил, что налоговая все правильно посчитала. Одаряемый не стал подавать апелляцию.
Как оформляется дарение квартиры в 2020 году.
Как оплатить налог
После регистрации сделки дарения, одаряемый (он же новый собственник) должен до 30 апреля следующего года подать декларацию 3-НДФЛ и документы на квартиру. И до 15 июля заплатить налог. Иначе будут штрафы и пени.
Например, одаряемому подарили квартиру в 2017 году. Он должен до 30 апреля 2018 года подать декларацию 3-НДФЛ за 2017 год и заплатить налог до 15 июля 2018 года.
Если одаряемый несовершеннолетний, подавать налоговую декларацию и заплатить налог должны их родители (опекуны/попечители) — п. 2 ст. 27 НК РФ и п. 1 ст. 28 ГК РФ.
Теперь сама инструкция:
- Одаряемый должен заполнить налоговую декларацию о доходах и расходах (3-НДФЛ) за тот год, когда подарили квартиру. На официальном сайте ФНС есть форма декларации 3-НДФЛ. Еще можно на компьютер установить программу по заполнению этой декларации.
В декларации в разделе доходов нужно самостоятельно указать стоимость подаренной квартиры — кадастровую или рыночную по отчету оценки.
- Потом одаряемый должен посетить налоговую инспекцию по месту своей постоянной прописки/регистрации — п. 3 ст. 228, п. 2 ст. 229, п. 1 ст. 83 и ст. 11 НК РФ. И подать следующие документы:
- Заполненную декларацию 3-НДФЛ;
- Свой паспорт РФ;
- Документ, подтверждающий право собственности на квартиру. С 2017 года данным документом является Выписка из ЕГРН. Свидетельства о регистрации права отменены и не выдаются с июля 2016 года. Как получить выписку из ЕГРН на квартиру;
- Договор дарения;
- Акт приема-передачи квартиры. Если его нет, достаточно договора дарения;
- Если налог решил платить с рыночной стоимости, отчет об оценке на дату дарения.
- Одаряемому дадут квитанцию по оплате. Налог нужно оплатить до 15 июля.
- Квитанцию с суммой налога оплатить в отделении любого банка.
Если у одаряемого проблемы с деньгами и не может своевременно оплатить налог, есть возможность подать заявление на отсрочку или рассрочку по оплате — ст. 64 НК РФ. Решение о предоставлении такой льготы будет на усмотрение налоговой инспекции.
Что будет если не платить налог
Подача декларации и оплата налога — это обязанность одаряемого (п. 1 ст. 229 НК РФ). Даже если одаряемый не знал о налоге или не получал какие-либо уведомления — все равно будет штраф за несвоевременную оплату.
Налоговая инспекция оформит на одаряемого сначала акт о налоговых правонарушениях, потом решение о привлечении к ответственности по ним. Инспектор сам посчитает сколько одаряемый должен заплатить налога — обычно это 13% с кадастровой стоимости подаренной квартиры. Плюс назначит размер пени и штрафа.
Если не подать декларацию до 30 апреля, будет штраф в 5% от суммы неоплаченного налога за каждый месяц просрочки — п. 1 ст. 119 НК РФ. Срок начинается с 1 мая.
Если не оплатить налог до 15 июля, будет штраф в 20% от суммы неоплаченного налога — п. 1 ст. 122 НК РФ. Еще будет пеня — 1/300 от ставки рефинансирования Центрального банка РФ — п. 1. ст. 75 НК РФ.