Как продать недвижимость без согласия бывшей жены
Еще до недавних времен, если у вас не было согласия супруга на совершение сделки с недвижимостью, то Росреестр сразу же отказывал в регистрации перехода права собственности. Какие правила действуют сейчас и возможно ли продать квартиру без согласия бывшей жены ?
Именно об этом сейчас и расскажем.
До 1 января 2017 года – отсутствие согласия супруга на совершение сделки с недвижимостью означало, что вам Росреестр не зарегистрирует такую сделку пока не будет согласия.
После 1 января 2017 года – на данный момент правило следующее – даже если нет нотариального согласия супруга, регистрация такой сделки будет проведена без всякого приостановления и выяснений вопросов о наличии этого согласия.
Но важный момент – в ЕГРН, где будет запись о государственной регистрации права собственности, также вносят запись об отсутствии согласия супруга. Вся информация будет содержаться в Выписке из ЕГРН.
Изменения таковы: Росреестр зарегистрирует переход права собственности без предоставления нотариального согласия, но поставит отметку об этом, так как по закону требование о получении нотариального согласия другого супруга по прежнему действует и никто его не отменял.
Немного о законодательстве .
В Семейном Кодексе указывается, что сделка по распоряжению недвижимостью, которая совершается одним из супругов без согласия другого – оспоримая сделка.
Оспоримая сделка – сделка, которая в дальнейшем может быть признана недействительной, но сразу такой она не признается.
Важно отметить, что и согласие в этом случае должно быть нотариально удостоверенным.
Что касается бывших супругов. Все таки возможно ли осуществить сделку с недвижимостью без согласия бывшего мужа и продать квартиру без согласия бывшей жены?
С действующими супругами все более чем ясно, согласие необходимо, если его не будет, то информацию об этом внесут при государственной регистрации.
После развода нормы Семейного Кодекса отходят на второй план, а начинает действовать Гражданский. Разъясним положения относительно бывших супругов:
С момента расторжения брака бывшие супруги становятся участниками совместной собственности, в случае, если раздела совместно нажитого имущества не происходило или истек срок исковой давности для этого.
За бывшими супругами сохраняется право распоряжаться имуществом, но опять же вопрос о необходимости согласия бывшего супруга при продаже недвижимости. Как тогда продать квартиру без согласия бывшего супруга, ведь последствия его отсутствия при совершении сделки могут быть разные.
А последствия могут быть следующие:
- Если бывшая жена продаст совместную собственность нажитую в браке без согласия бывшего мужа, то он имеет право оспорить данную сделку в судебном порядке ( и тогда эта сделка может быть признана судом недействительной).
- Если сделку суд признает недействительной, то регистрация перехода права собственности будет отменена и перейдет опять же в собственность супругов.
- Сложности возникнут и с покупателем недвижимости, который не знал о таком согласии, и он будет вынужден подавать иск в суд для возврата своих денежных средств по сделке.
Именно поэтому, перед покупкой недвижимости следует задуматься и запросить у продавца наличие данного согласие, выписки из ЕГРН.
Свидетельство о заключении брака.
К вопросу о наличии записи в ЕГРН, если супруги разведены.
Ранее было сказано о записях об отсутствии согласия супруга при продаже недвижимости. Но отсюда и вопрос, есть ли такая запись в случае приобретения недвижимости в браке, но потом супруги разводятся и проходит срок исковой давности раздела имущества.
Будет ли в этой ситуации стоять подобная запись при продаже имущества ? Ответ Росреестра – нет, не будет.
Обращаясь к судебной практике с данным вопросом, был найден такой случай.
Решение Автозаводского районного суда г.Тольятти Самарской области от 18.07. 2017г.
Суть дела: Покупатель (истец) по сделке купли – продажи квартиры подал заявление в суд о признании сведения в ЕГРН ( об осуществлении государственной записи без согласия третьего лица, т.е. супруга) отсутствующим.
На момент заключения сделки продавец уже не состоял в браке. Но запись об отсутствии согласия была внесена, это нарушало право истца на владение, пользование, распоряжение имуществом. Судом было принято решение признать данное обременение отсутствующим.
В итоге получается, что запись в ЕГРН ( об осуществлении сделки без согласия супруга) даже на момент расторжения брака была, когда супруги являлись бывшими, но ее оспорил в суде покупатель по сделке – без затруднений.
Свидетельство о расторжении брака.
Сразу можно отметить плюсы, связанные с внесением записи об отсутствии согласия супруга, для покупателей:
1) покупатель теперь более информирован; 2) таким образом защищены права и законные интересы покупателя; 3) вы сами можете принять решение о заключении или не заключении подобной сделки с недвижимостью без надлежащего согласия.
Продать квартиру без согласия бывшей жены или без согласия бывшего мужа – это значит, что вы не обезопасите себя от дальнейших последствий.
На практике, большинство юристов будут советовать не заключать сделки по отчуждению, аренде, залогу совместного имущества без нотариального согласия бывшего супруга. Вопрос о том, как продать квартиру без согласия бывшего супруга, может быть разрешен гораздо проще. При условии, что после развода был осуществлен раздел имущества , тогда ваша квартира – это будет ваша частная собственность и никаких прав бывший супруг на нее иметь не будет.
В данном случае позиция Росреестра склоняется к минимизации рисков для сторон: “При заключении сделки, в случае если объект недвижимости был приобретен на совместные деньги супругов, лучше получить нотариально удостоверенное согласие супруга”
Конечно, нам кажется проще продать квартиру без согласия бывшей жены, но для этого без консультаций специалистов вам не обойтись. Особенно, когда вопрос касается вашей собственности.
Все вопросы и письменное консультативное заключение с плюсами и минусами данной сделки можно получить у квалифицированных юристов с уже имеющимся опытом в вопросах – как продать квартиру без согласия бывшего супруга?
Другие интересующие вас вопросы и подобные темы раскрыты в данных статьях – сделки с недвижимостью, о приватизации, проверка квартиры юристом.
раздел квартиры при разводе
Юридическая помощь гражданам и бизнесу.
Оперативные сроки. Адекватные цены. Специалисты со стажем более 15 лет.
Состоит в Адвокатской палате г. Москвы, рег. № 77/10650
Специалист по продаже недвижимости после развода
Консультация: +7(495) 728-99-14
Офис: Москва, ул. Климашкина, 21
Судебный стаж – 18 лет по продаже недвижимости после развода!
Стоимость услуг адвокатов и юристов
Стоимость наиболее востребованных юридических услуг по продаже недвижимости после развода. О стоимости других услуг подробнее в разделе Цены.
Консультация адвоката в офисе
2 000
руб.
Консультация специалиста по вопросам расторжения брака, разделу имущества между супругами, признанию или оспариванию прав собственности на квартиру и иным вопросам и спорам между супругами. Помощь с брачными договорами, соглашениями, по исковым заявлениям и по иным документам.
Раздел недвижимости через суд
от
25 000
руб.
Полное ведение судебного процесса по разделу совместно нажитого имущества супругов, признанию или оспариванию сделок с недвижимостью, проводимых без согласия одного из супругов. Подготовка доказательной базы, составление и подача иска, участие в судебных заседаниях, получение решения суда. Участие в переговорах сторон, помощь с госучреждениями и иными инстанциями.
Юридическое сопровождение
от
15 000
руб.
Юридическая помощь в разбирательствах между супругами: составление и подача искового заявления, участие в переговорах, помощь в госорганах, раздел имущества супругов без суда.
Вам могут быть полезны эти статьи
Казалось бы, парадоксальная ситуация: люди уже давно живут порознь, брак расторгнут, но совместные активы и недвижимость при разводе поделены не были. И вот бывший муж или жена решаются оформить продажу некогда совместной квартиры. У многих возникает закономерный вопрос, как продать квартиру после развода?
В частности, продавца интересует следующая информация: требует ли продажа совместно нажитого имущества после развода согласия бывшего супруга? И если да, то по какой процедуре оно оформляется?
Что ж, этой злободневной теме и будет посвящен предлагаемый материал. Наверняка он окажется полезным для граждан, проживающих в в России.
Нужно ли согласие на продажу квартиры после развода
Даже если некогда близкие люди расстались несколько лет назад, то если при разводе имущество, которое было приобретено супругами совместно, но оформлено на одного из них, при этом не был достигнут добровольный раздел имущества, то недвижимость продолжает считаться общей.
Это же касается бизнеса и других активов.
Поэтому, отчуждение совместно нажитого имущества после расторжения брака, как это ни странно, требует согласования от второго члена существовавшей некогда семьи. Тогда наверняка у продавца появится проблема, как продать квартиру после развода без согласия супруга.
Если у вас возникла необходимость решения споров связанных с разделом общего имущества, вы можете обратиться к юристам по телефону горячей линии, или задать свой вопрос в форме на сайте.
В этом случае единственно законным способом будет доказать, что недвижимость относится к личной собственности. Тогда какое-либо предварительное одобрение на подписание договора не требуется.
Конечно, можно рискнуть и продать квартиру, купленную в браке без разрешения на то супруга. Ведь сейчас согласование не входит в перечень документов, которые необходимые Росреестру для перерегистрации права собственности.
А раз так, то у покупателя квартиры могут возникнуть дополнительные риски, забывать о которых не следует.
В какой форме следует получить согласие
Обратимся к отечественному семейному законодательству. Поскольку при продаже недвижимости права на неё подлежат государственной регистрации, то мнение второго члена бывшей семьи должно быть выражено в нотариальной форме.
Отсутствие такового является веским поводом для того, чтобы другой супруг обратился в суд с целью объявить недействительной совершенную сделку. Тогда покупатель должен будет вернуть квартиру назад, а продавец – передать покупателю полученную сумму от продажи.
Когда муж продал имущество после расторжения брака без согласия второго супруга, то для подачи иска об оспаривании договора установлен годичный срок (в пределах исковой давности). И исчисляется он с того дня, когда вторая половина стала в курсе подписания спорного договора и совершения сделки.
Если время на обращение в суд упущено в силу заслуживающих внимание причин, то суд вправе восстановить эти сроки. И в этом вопросе пригодится помощь юриста по семейным вопросам. Он изучит всю ситуации в комплексе и подскажет убедительные доводы для восстановления сроков предъявления иска.
Если согласия получено не было
Чтобы иметь понимание того, как продать квартиру, купленную в браке, после развода, не заручившись согласием бывшего супруга, следует знать все последствия такого шага.
Как мы уже отмечали выше, ввиду отсутствия согласия высока вероятность признания договора на продажу квартиры недействительным. Однако в то же время истец должен доказать, что покупатель недвижимости должен был быть осведомлен об отсутствии одобрения от второго супруга.
Судебные споры по признанию сделок недействительными, относятся к сложным категориям дел, а споры по общему имуществу супругов, подавно. Если вы хотите достичь положительного результата, обращайтесь к профессионалам.
Кроме того, если супругу удалось продать квартиру, купленную в браке, после развода, в обход второго из бывших членов семьи, то это будет поводом подать исковое заявление о разделе имущества.
В связи с этим многие думают, что срок исковой давности по нажитому имуществу начинает течь с момента оформления развода. Однако на самом деле это не так.
Предусмотренный законодательством трехлетний срок берёт свой отсчёт с того момента, когда один из бывших супругов узнал о нарушении своих прав в части общей собственности. В рассматриваемой ситуации – это продажа квартиры разведенных супругов без письменного разрешения.
Ситуация с продажей доли в квартире
Предположим, что один из супругов решил продать не всю квартиру целиком, а принадлежащую ему часть. Тогда наверняка ему необходимо задуматься о том, как продать свою долю в квартире после развода?
В этом случае законодательство предписывает совершить следующие действия.
В первую очередь должно предшествовать предложение второму супругу выкупить отчуждаемую часть. На него должен последовать письменный отказ, который предоставляется в месячный срок с момента получения предложения. После этого можно осуществить дальнейшую продажу доли третьему лицу.
Помните, продать долю возможно на тех же условиях и цене, которые были предложены вашему супругу. Если продадите дешевле, это будет основанием к оспариванию сделки.
Если супруг продаст долю, не известив при этом второго бывшего члена семьи, то он может обратиться с иском в суд о признании его покупателем (это чётко прописано в законодательстве). Для этого действует исковая давность длительностью в 3 месяца.
Остальные детали продажи доли в квартире полезно обсудить с юристом по гражданскому и семейному праву до подписания окончательного варианта предстоящей сделки по распоряжению долей.
Подведем основные итоги
Итак, если после развода супруги не поделили имущество, то оно продолжает оставаться их общей собственностью, независимо от того, какой период времени прошел после расторжения брака.
И, следовательно, чтобы сделка по продаже квартиры была максимально юридически чистой, то следует заручиться согласием (нотариальным) второго супруга. В противном случае появляются дополнительные риски как у продавца, так и у покупателя. И связаны они с возможной судебной тяжбой по признанию недействительной сделке по купле – продаже общей недвижимости.
Согласия на продажу недвижимости после развода не требуется в том случае, если она была отнесена к личной собственности продавца. Это можно подтвердить дарственной, свидетельством о наследстве, документами по приватизации квартиры.
Также, указание на то, что квартира относится к личной собственности, может содержаться и в брачном контракте. Тогда это обстоятельство тоже будет иметь важное значение.
Автор: Олег Владимирович Росляков, источник yurist-spb24.ru.
Обязательно поделитесь с друзьями!
41 Сообщений. Вопросы и ответы юриста на тему: “Можно ли продать квартиру после развода без согласия супруга”
Если продаёте объект недвижимости (любой объект – квартиру, дом, комнату в коммунальной квартире, гараж, земельный участок, сад), то в большинстве случаев вам требуется нотариально заверенное согласие супруга на сделку. Это требование закреплено Семейным кодексом РФ, который говорит о том, что имущество, приобретенное в браке, считается совместно нажитым супругами. И по факту принадлежит им обоим, даже если оформлено юридически на кого-то одного.
Чтобы распорядиться имуществом – продать, сдать в аренду или подарить, завещать, – продавцу нужно получить согласие второй половины. И в этом плане покупателю нужно быть бдительным и не допустить приобретения объекта без необходимого документа.
В то же время в некоторых случаях согласия супруга на сделку не требуется, и орган регистрации обходится без него. Поэтому если позже вы спохватились об отсутствии согласия и боитесь того, что ваша сделка может быть оспорена, то должны знать, что повода для беспокойства может и не быть. Вот что по этому поводу говорят наши эксперты-юристы.
Олег Клопов, член коллегии адвокатов «Курганов и партнеры»:
– Согласия супруга на заключение сделки по распоряжению имуществом не требуется в следующих случаях:
1. Имущество принадлежит супругам на праве общей долевой (квартира приватизирована на обоих супругов) или общей совместной собственности (квартира приобретена во время брака), и сделку по распоряжению имуществом заключают оба супруга.
2. Недвижимое имущество приобретено супругом до вступления в брак либо во время брака в результате дарения, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам. Указанное имущество является собственностью данного супруга.
3. Конкретное недвижимое имущество хотя и приобретено на общие средства во время брака, но соглашением о разделе общего имущества супругов либо решением суда о разделе это имущество передано одному из супругов.
4. Недвижимое имущество нажито каждым из супругов во время брака в период их раздельного проживания при фактическом прекращении семейных отношений. В этом случае на указанное имущество не будет распространяться правовой режим общей совместной собственности. Однако для этого необходимо решение суда о признании имущества собственностью данного супруга.
5. Недвижимое и любое другое имущество приобретено во время брака, но брачным договором это имущество переведено в раздел раздельной собственности каждого из супругов.
В иных случаях нотариальное согласие требуется в соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ. Нотариуса может посетить только супруг, дающий свое согласие на покупку квартиры, присутствие того, кому дают согласие, необязательно. Такое согласие можно сделать как в отношении определенной квартиры с указанием конкретного адреса, так и на покупку квартиры на усмотрение супруга. С собой нужно иметь паспорт и свидетельство о заключении брака.
Возможны ситуации, когда невозможно получить согласие другого супруга на заключение сделки с недвижимостью из-за длительного отсутствия, неизвестности его места жительства. В таком случае сделка может быть заключена только при условии, если другой супруг был признан безвестно отсутствующим (ст. 42, 43 Гражданского кодекса РФ), что подтверждается соответствующей копией решения суда, вступившего в законную силу.
При отказе супруга дать согласие на совершение сделки с недвижимым имуществом целесообразнее обратиться в суд с требованием о разделе совместно нажитого имущества, после чего сделку можно оформить без согласия второго супруга.
Супруг, чьё нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
В силу положений абзаца 2 пункта 2 статьи 35 Семейного кодекса РФ сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
В постановлении пленума Верховного суда от 5.11.1998 г. «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» указывается, что течение трёхлетнего срока исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут (п. 7 ст. 38 СК РФ), следует исчислять не со времени прекращения брака (дня государственной регистрации расторжения брака в книге регистрации актов гражданского состояния при расторжении брака в органах ЗАГС, а при расторжении брака в суде – со дня вступления в законную силу решения), а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).
При этой причине суд может признать сделку недействительной при отсутствии нотариально удостоверенного согласия супруга через год и более после расторжения брака, если супруг, чьё согласие не было получено, не знал и не мог знать о нарушении своего права.
Нотариус вправе засвидетельствовать подлинность подписи супруга, отчуждающего недвижимое имущество, на его заявлении об отсутствии супруга, который мог бы претендовать на указанное имущество по причине расторжения их брака. В этом случае нотариус должен истребовать документ, подтверждающий факт расторжения брака, проверить факт приобретения имущества в период после прекращения брака, что значительно снижает риск признания сделки недействительной.
В регистрационном деле, хранящемся в архиве Росреестра, находятся все документы, сдаваемые сторонами сделки при оформлении её государственной регистрации (заявление, экземпляр договора, выписка из домовой книги, технический паспорт и т. д.). Покупатель может попросить продавца истребовать копию регистрационного дела для проверки наличия (отсутствия) согласия супруга на отчуждение недвижимости в предыдущих сделках.
Медина Кульшманова, юрист юридической компании «Генезис»:
– Закон не требует нотариального согласия супруга на продажу недвижимости, если она не является общей. К такому имуществу можно отнести, например, полученное до вступления в брак, полученное во время брака в порядке дарения, наследования и по иным безвозмездным сделкам, а также купленное в период брака за счет личных средств.
Однако если случилось, что без согласия супруга была зарегистрирована сделка по купле-продаже общей недвижимости, следует иметь в виду, что супруг, чьё нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе обратиться в суд с просьбой признать такую сделку незаконной, вследствие чего судом будут применены последствия недействительности сделки. Реализовать своё право обратиться с таким заявлением потерпевший супруг может в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Если покупатель приобрёл недвижимость вследствие подобной незаконной сделки, он может обратиться к продавцу или супругу продавца недвижимости с вопросом о возможности оформления согласия на совершенные сделки. Информацию о наличии либо отсутствии согласия в предыдущих продажах логично запросить у продавца недвижимости. При неполучении согласия можно расторгнуть договор купли-продажи недвижимости с соответствующими последствиями, предусмотренными положениями договора.
Александр Костанянц, профессор Высшей школы корпоративного управления РАНХиГС, Почётный адвокат России:
– Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации (с учетом п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса РФ») в установленном законом порядке необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
В этой связи, если из представленных на государственную регистрацию прав документов государственный регистратор установит, что сторонами сделки не соблюдены законные требования (не получено нотариально удостоверенное согласие другого супруга), то должно быть принято решение о приостановлении государственной регистрации прав, а в случае неустранения причин, препятствующих проведению государственной регистрации прав, – об отказе в государственной регистрации прав.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. Супруг, чьё нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
В отношении остальных сделок, касающихся общего имущества, предполагается, что супруг, совершающий сделку, действует с согласия другого супруга.
Таким образом, нотариальное согласие супруга на совершение сделки не требуется в следующих случаях:
– если приобретается недвижимость в нежилом фонде (на нежилые помещения требования о согласии супруга не распространяются);
– если недвижимость приобретается как совместная собственность (в соответствии с Семейным кодексом РФ);
– если недвижимость приобретается как долевая (к примеру, 1/3 – супругу, 2/3 – супруге);
– если продаётся недвижимость, являющаяся собственностью только этого супруга (полученная одним из супругов до брака, принятая в дар, по наследству или по иным безвозмездным сделкам);
– если продаётся приватизированная недвижимость на одного из супругов (когда второй супруг не приобрел самостоятельного права пользования или писал отказ от участия в приватизации).
В любом случае при совершении сделки рекомендуем получить нотариально заверенное согласие второго супруга, так как в случае разногласий между партнёрами, при продаже и при разделе имущества в случае развода один из супругов может в судебном порядке потребовать признания сделки недействительной.
Если сделка была зарегистрирована без согласия супруга, то данная сделка относится к категории рисковых и приобретать имущество, на продажу которого не было получено согласие второго супруга, не рекомендуется.
Для снижения рисков рекомендуется проверять семейное положение сторон по сделке и требовать предоставление нотариального согласия от второго супруга.
Резюме
Таким образом, можно сделать вывод, что согласие супруга требуется, если объект приобретён на совместные деньги. Если продавцу недвижимость подарили или выдали бесплатно, или он получил её по наследству, то согласия не требуется. Но знать порядок получения объекта в собственность продавцом надо наверняка, изучить все документы и определить по ним необходимость нотариального согласия супруга. При малейших сомнениях стоит обратиться за консультацией к нотариусу, юристу или опытному риэлтору.