Как продать квартиру без согласия бывшей жены судебная практика
раздел квартиры при разводе
Юридическая помощь гражданам и бизнесу.
Оперативные сроки. Адекватные цены. Специалисты со стажем более 15 лет.
Состоит в Адвокатской палате г. Москвы, рег. № 77/10650
Специалист по продаже недвижимости после развода
Консультация: +7(495) 728-99-14
Офис: Москва, ул. Климашкина, 21
Судебный стаж – 18 лет по продаже недвижимости после развода!
Стоимость услуг адвокатов и юристов
Стоимость наиболее востребованных юридических услуг по продаже недвижимости после развода. О стоимости других услуг подробнее в разделе Цены.
Консультация адвоката в офисе
2 000
руб.
Консультация специалиста по вопросам расторжения брака, разделу имущества между супругами, признанию или оспариванию прав собственности на квартиру и иным вопросам и спорам между супругами. Помощь с брачными договорами, соглашениями, по исковым заявлениям и по иным документам.
Раздел недвижимости через суд
от
25 000
руб.
Полное ведение судебного процесса по разделу совместно нажитого имущества супругов, признанию или оспариванию сделок с недвижимостью, проводимых без согласия одного из супругов. Подготовка доказательной базы, составление и подача иска, участие в судебных заседаниях, получение решения суда. Участие в переговорах сторон, помощь с госучреждениями и иными инстанциями.
Юридическое сопровождение
от
15 000
руб.
Юридическая помощь в разбирательствах между супругами: составление и подача искового заявления, участие в переговорах, помощь в госорганах, раздел имущества супругов без суда.
Вам могут быть полезны эти статьи
Еще до недавних времен, если у вас не было согласия супруга на совершение сделки с недвижимостью, то Росреестр сразу же отказывал в регистрации перехода права собственности. Какие правила действуют сейчас и возможно ли продать квартиру без согласия бывшей жены ?
Именно об этом сейчас и расскажем.
До 1 января 2017 года – отсутствие согласия супруга на совершение сделки с недвижимостью означало, что вам Росреестр не зарегистрирует такую сделку пока не будет согласия.
После 1 января 2017 года – на данный момент правило следующее – даже если нет нотариального согласия супруга, регистрация такой сделки будет проведена без всякого приостановления и выяснений вопросов о наличии этого согласия.
Но важный момент – в ЕГРН, где будет запись о государственной регистрации права собственности, также вносят запись об отсутствии согласия супруга. Вся информация будет содержаться в Выписке из ЕГРН.
Изменения таковы: Росреестр зарегистрирует переход права собственности без предоставления нотариального согласия, но поставит отметку об этом, так как по закону требование о получении нотариального согласия другого супруга по прежнему действует и никто его не отменял.
Немного о законодательстве .
В Семейном Кодексе указывается, что сделка по распоряжению недвижимостью, которая совершается одним из супругов без согласия другого – оспоримая сделка.
Оспоримая сделка – сделка, которая в дальнейшем может быть признана недействительной, но сразу такой она не признается.
Важно отметить, что и согласие в этом случае должно быть нотариально удостоверенным.
Что касается бывших супругов. Все таки возможно ли осуществить сделку с недвижимостью без согласия бывшего мужа и продать квартиру без согласия бывшей жены?
С действующими супругами все более чем ясно, согласие необходимо, если его не будет, то информацию об этом внесут при государственной регистрации.
После развода нормы Семейного Кодекса отходят на второй план, а начинает действовать Гражданский. Разъясним положения относительно бывших супругов:
С момента расторжения брака бывшие супруги становятся участниками совместной собственности, в случае, если раздела совместно нажитого имущества не происходило или истек срок исковой давности для этого.
За бывшими супругами сохраняется право распоряжаться имуществом, но опять же вопрос о необходимости согласия бывшего супруга при продаже недвижимости. Как тогда продать квартиру без согласия бывшего супруга, ведь последствия его отсутствия при совершении сделки могут быть разные.
А последствия могут быть следующие:
- Если бывшая жена продаст совместную собственность нажитую в браке без согласия бывшего мужа, то он имеет право оспорить данную сделку в судебном порядке ( и тогда эта сделка может быть признана судом недействительной).
- Если сделку суд признает недействительной, то регистрация перехода права собственности будет отменена и перейдет опять же в собственность супругов.
- Сложности возникнут и с покупателем недвижимости, который не знал о таком согласии, и он будет вынужден подавать иск в суд для возврата своих денежных средств по сделке.
Именно поэтому, перед покупкой недвижимости следует задуматься и запросить у продавца наличие данного согласие, выписки из ЕГРН.
Свидетельство о заключении брака.
К вопросу о наличии записи в ЕГРН, если супруги разведены.
Ранее было сказано о записях об отсутствии согласия супруга при продаже недвижимости. Но отсюда и вопрос, есть ли такая запись в случае приобретения недвижимости в браке, но потом супруги разводятся и проходит срок исковой давности раздела имущества.
Будет ли в этой ситуации стоять подобная запись при продаже имущества ? Ответ Росреестра – нет, не будет.
Обращаясь к судебной практике с данным вопросом, был найден такой случай.
Решение Автозаводского районного суда г.Тольятти Самарской области от 18.07. 2017г.
Суть дела: Покупатель (истец) по сделке купли – продажи квартиры подал заявление в суд о признании сведения в ЕГРН ( об осуществлении государственной записи без согласия третьего лица, т.е. супруга) отсутствующим.
На момент заключения сделки продавец уже не состоял в браке. Но запись об отсутствии согласия была внесена, это нарушало право истца на владение, пользование, распоряжение имуществом. Судом было принято решение признать данное обременение отсутствующим.
В итоге получается, что запись в ЕГРН ( об осуществлении сделки без согласия супруга) даже на момент расторжения брака была, когда супруги являлись бывшими, но ее оспорил в суде покупатель по сделке – без затруднений.
Свидетельство о расторжении брака.
Сразу можно отметить плюсы, связанные с внесением записи об отсутствии согласия супруга, для покупателей:
1) покупатель теперь более информирован; 2) таким образом защищены права и законные интересы покупателя; 3) вы сами можете принять решение о заключении или не заключении подобной сделки с недвижимостью без надлежащего согласия.
Продать квартиру без согласия бывшей жены или без согласия бывшего мужа – это значит, что вы не обезопасите себя от дальнейших последствий.
На практике, большинство юристов будут советовать не заключать сделки по отчуждению, аренде, залогу совместного имущества без нотариального согласия бывшего супруга. Вопрос о том, как продать квартиру без согласия бывшего супруга, может быть разрешен гораздо проще. При условии, что после развода был осуществлен раздел имущества , тогда ваша квартира – это будет ваша частная собственность и никаких прав бывший супруг на нее иметь не будет.
В данном случае позиция Росреестра склоняется к минимизации рисков для сторон: “При заключении сделки, в случае если объект недвижимости был приобретен на совместные деньги супругов, лучше получить нотариально удостоверенное согласие супруга”
Конечно, нам кажется проще продать квартиру без согласия бывшей жены, но для этого без консультаций специалистов вам не обойтись. Особенно, когда вопрос касается вашей собственности.
Все вопросы и письменное консультативное заключение с плюсами и минусами данной сделки можно получить у квалифицированных юристов с уже имеющимся опытом в вопросах – как продать квартиру без согласия бывшего супруга?
Другие интересующие вас вопросы и подобные темы раскрыты в данных статьях – сделки с недвижимостью, о приватизации, проверка квартиры юристом.
28.01.19
М.Полуэктов / АК Полуэктова и партнеры
В своей практике мы много раз сталкивались с требованиями признать сделку недействительной на основании того, что такая сделка была совершена без согласия супруга либо такое согласие являлось порочным.
Причем в большинстве случаев желание “поломать” сделку и отобрать ценный актив возникало у лиц, действовавших недобросовестно. Супруг просто заявлял, что он якобы не знал о данной сделке и не давал согласие на ее совершение.
Для добросовестного контрагента по сделке риски потерять приобретенное имущество очень существенны.
Разберемся во всех нюансах подобных дел.
Корни проблемы
В российской правовой системе де-факто существует режим скрытой супружеской собственности. В публичном реестре (например, ЕГРН) собственником может значиться один человек, а на самом деле существует и другой собственник — его супруг, о котором добросовестный приобретатель может и не знать.
И это нисколько не противоречит правилу ст.8.1 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК), согласно которому права на имущество, подлежащие гос.регистрации, возникают с момента внесения соответствующей записи в гос.реестр.
Дело в том, что после данных слов стоит оговорка “если иное не установлено законом”. И это “иное” установлено ст.34 Семейного кодекса РФ (далее — СК), в силу которой имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью “независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено”.
Если второй (“незарегистрированный в реестре”) супруг такой же собственник, что и первый, значит с его мнением нужно считаться.
По общему правилу п.2 ст.35 СК при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Такую сделку можно оспорить по мотивам отсутствия согласия другого супруга только если другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
Однако из этого общего правила есть одно исключение — это п.3 ст.35 СК, согласно которому для определенных трех типов сделок необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга, т.е. презумпция согласия супруга в этих случаях не действует.
Когда требуется нотариальное согласие супруга на совершение сделки
В силу п.3 ст.35 СК нотариальное согласие супруга необходимо для совершения следующих сделок с общим имуществом супругов:
- Либо это должна быть сделка по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации.
Это не только сделки с недвижимостью, но и сделки с долями в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (п.3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25), результатами интеллектуальной деятельности и средствами индивидуализации (в ряде случаев), маломерными и некоторыми иными судами морского и внутреннего плавания, воздушными судами.
Права на автомобили и акции гос.регистрации не подлежат, а потому для совершения сделки с ними не требуется нотариальное согласие супруга.
- Либо это должна быть сделка, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма.
Это может быть договор ренты, залог доли в уставном капитале ООО, договор эскроу (за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и бездокументарных ценных бумаг), наследственный договор, сделка по распоряжению недвижимым имуществом на условиях опеки, договор о передаче доли в уставном капитале ООО (за некоторыми исключениями), договор по отчуждению или залога доли в праве общей собственности на недвижимость.
- Либо это должна быть сделка, подлежащая обязательной государственной регистрации.
Это может быть договор ипотеки или договор о передаче нежилого помещения в долгосрочную аренду (на срок 1 год и более).
Следует различать понятия “гос.регистрация перехода права на имущество” и “гос.регистрация сделки”.
Например, при совершении сделки купли-продажи нежилого помещения регистрируется только переход права собственности на помещение, но не сам договор. Такой договор считается заключенным с момента его подписания сторонами.
А вот при совершении сделки купли-продажи жилого дома или квартиры регистрируется и сам договор, и переход права. Такой договор считается заключенным с момента его регистрации, а не с момента его подписания сторонами.
Требования к содержанию согласия супруга
Нередко один супруг берет у другого супруга нотариальное согласие на отчуждение любого совместно нажитого имущества без какой-либо конкретики. Росреестр принимает такое согласие и регистрирует переход права.
В дальнейшем супруг, давший такое “общее” согласие, может попытаться оспорить сделку по отчуждению общего имущества, ссылаясь на п.3 ст.157.1 ГК, в котором сказано: “В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие”.
Как правило, суды в подобных спорах отказываются распространять на согласие супруга действие ст.157.1 ГК и сохраняют сделку.
Дело в том, что данная статья применяется, если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, а суды не признают супругов “третьими лицами по отношению друг к другу” (они ведь — сособственники) и исходят из того, что ст.35 СК “не предусматривает обязательного указания в согласии супруга на совершение сделки по распоряжению имуществом конкретного объекта недвижимого имущества, на отчуждение которого оно дается, не содержит запрета давать одним супругом другому супругу согласие на отчуждение любого принадлежащего им имущества без указания его конкретного перечня” (Постановление Президиума Санкт-Петербургского городского суда от 25.07.2018 N 44г-128/2018).
Правда встречается и другая практика, по которой ст.157.1 ГК признается общей, а ст.35 СК — специальной. Здесь действует уже следующая логика. В п.1 ст.157.1 ГК сказано, что “правила настоящей статьи применяются, если другое не предусмотрено законом или иным правовым актом”. В ст.35 СК “другое” (что в согласии супруга предмет сделки можно не указывать) не предусмотрено. А потому некоторые суды применяют правило п.3 ст.157.1 ГК о необходимости конкретизации предмета сделки в нотариальном согласии супруга и не признают “общее” согласие супруга.
Последствия совершения сделки без нотариального согласия супруга
Сразу надо сказать, что сделки, совершенные без нотариального согласия супруга, оспоримы. То есть они действительны пока суд не признает их недействительными (именно поэтому их регистрация в Росреестре часто проходит без проблем).
Что касается оспаривания таких сделок, то здесь не все так просто и практика судов на данный момент неоднородна.
Есть три нормы, о применении которых можно говорить:
- Применительно к сделкам, совершенным без согласия третьего лица — п.2 ст.173.1 ГК:
“Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, … может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица …”.
- Применительно к совместной собственности вообще (не важно — супругов или нет) — п.3 ст.253 ГК:
“Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом”.
- Применительно к совместной собственности исключительно супругов — п.3 ст.35 СК:
“Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки”.
Как видно, первые две нормы ГК защищают интересы добросовестного приобретателя. По ним, если зарегистрированный в ЕГРН собственник продаст квартиру без необходимого нотариального согласия своего супруга, но будет установлено, что покупатель не мог знать о существовании у продавца супруга, то суд оставит сделку в силе. В этом случае может пострадать супруг.
Однако в третьей норме (ст.35 СК) о фигуре добросовестного приобретателя ничего не говорится.
Возникает вопрос: как соотносятся все эти три нормы между собой, какую и когда надо применять?
В первой норме (ст.173.1 ГК) говорится о согласии “третьего лица”. А, как было указано выше, суды в большинстве своем не считают супруга “третьим лицом” по отношению к другому супругу. Суды считают их равноправными собственниками.
Кроме того, первая норм по своему содержанию аналогична второй (ст.253 ГК). Поэтому первую норму можно из нашего анализа исключить и сравнивать только ст.253 ГК (которая защищает добросовестного приобретателя) и ст.35 СК (которая такой защиты не дает).
Есть общее правило — специальная норма имеет приоритет на общей, общая норма применяется в части, неурегулированной специальной нормой.
С этих позиций однозначно ст.35 СК имеет приоритет над ст.253 ГК. Но вот вопрос: ст.35 СК полностью вытесняет ст.253 ГК или нет?
Есть два варианта толкования:
- Данные статьи говорят о разном — в п.3 ст.253 ГК говорится о необходимом условии для признания сделки недействительной (если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об отсутствии согласия), а в ст.35 СК в дополнение к этому говорится о том, в какой срок супруг может заявить иск о признании сделки недействительной.
При таком толковании интересы добросовестного приобретателя защищены.
Скажем сразу, данный подход больше встречается в юридической литературе нежели в судебной практике. Возможно потому, что непонятно зачем в таком случае законодателю надо было устанавливать специальный годичный срок исковой давности для таких дел, если этот же срок уже установлен в п.2 ст.181 ГК. То есть, при таком подходе специальная норма ничего нового не устанавливает, что странно.
- Пункт 3 ст.35 СК полностью отменяет ст.253 ГК, так как только в этом случае в специальной норме ст.35 СК можно найти какой-то смысл.
При таком толковании интересы добросовестного приобретателя абсолютно не защищены и именно этот подход главенствует в судебной практике.
В этом случае последствия совершения сделки без нотариального согласия супруга кардинально различаются в зависимости от того, когда была совершена сделка по распоряжению общим имуществом — в период брака или после его расторжения.
Если сделка была совершена в период брака, то применяется ст.35 СК — супруг, не давший нотариального согласия на сделку может оспорить ее и отобрать имущество даже у добросовестного приобретателя.
Если сделка с общим имуществом была совершена после расторжения брака, то ст.35 СК применить уже нельзя, так как на момент совершения сделки участники совместной собственности супругами не являлись. Соответственно никакого нотариального согласия бывшего супруга получать не надо было. В этом случае должна применяться ст.253 ГК, по которой согласие второго участника совместной собственности предполагается, сделку можно оспорить только в случае, если доказано, что приобретатель был недобросовестным, т.е. знал или заведомо должен был знать о том, что другой участник совместной собственности (бывший супруг) был против сделки (Определение Верховного Суда РФ от 25.04.2017 N 16-КГ17-4).
Выводы для добросовестного приобретателя общего имущества супругов
Приобретение нажитого в браке имущества у бывшего супруга (т.е. после расторжения брака) достаточно безопасно.
Однако приобретение нажитого в браке имущества у одного из супругов в течение его брака сопряжено с большими рисками.
Если даже продавец предоставит покупателю нотариально удостоверенное заявление, что в браке не состоит, а также свой паспорт без отметки о заключении брака, то это ничего не значит. Может “объявиться” второй супруг, чье нотариальное согласие на сделку не было получено, и отобрать имущество даже у добросовестного приобретателя.
В этом вопросе российский законодатель отдает предпочтение интересам супруга в ущерб стабильности гражданского оборота.
На этом нередко строятся мошеннические схемы.
Пример из практики: гражданин Азербайджана Алиев Т.И. у себя на родине зарегистрировал брак с гражданкой России Яничкиной Е.В., в связи с чем приобрел российское гражданство. Далее он решил продать долю в ООО, которая была приобретена в браке. Алиев Т.И. оформил у нотариуса заявление об отсутствии режима совместной собственности в отношении доли в ООО (т.е. сознательно скрыл наличие брака), в его российском паспорте не было отметки о его семейном положении. После сделки объявилась Яничкина Е.В. и успешно оспорила сделку (Определение Верховного Суда РФ от 17.05.2018 N 305-ЭС17-20998). Добросовестный приобретатель конечно может получить решение суда о взыскании с Алиева Т.И. убытков, но будет ли оно исполнено?
Особенно осторожным надо быть когда сделка совершается через представителя по доверенности. Желательно запросить у него нотариально заверенную копию паспорта доверителя, чтобы хотя бы по паспорту проверить его семейное положение.
Способа полностью исключить такие риски не существует.
Да, уже создан и тестируется Единый государственный реестр актов гражданского состояния и это сильно снизит риски. Но из него Вы все равно не узнаете о наличии у Вашего контрагента зарубежного брака. Дело Алиева Т.И. тому пример.