Как продать дом без согласия бывшей жены
Супруги Петровы* в 2014 году приобрели участок, на котором построили дом. При покупке право собственности на землю было зарегистрировано на мужа. В октябре 2018 года они развелись в судебном порядке, а уже в ноябре 2018-го Петров продал дом с участком Максиму Жукову*.
Бывшая жена Петрова посчитала, что ее права при совершении этой сделки были нарушены, поскольку своего согласия на нее она не давала. Женщина обратилась в суд с иском к экс-супругу и покупателю. Она потребовала признать заключенный между ними договор купли-продажи недействительным и прекратить право собственности Жукова на дом и участок. Петрова также попросила суд признать за собой и за экс-супругом права собственности на равные доли в спорной недвижимости. Экспертиза оценила дом и участок в 1,7 млн руб.
Две инстанции – два мнения
Чердаклинский районный суд Ульяновской области требования заявительницы удовлетворил частично. Он признал недвижимость совместно нажитой и взыскал с бывшего супруга половину ее стоимости – 890 000 руб. Первая инстанция отказалась признавать сделку недействительной, ведь нет доказательств того, что Жуков знал или заведомо должен был знать о несогласии Петровой.
Апелляция с таким подходом не согласилась. Ульяновский областной суд признал куплю-продажу недействительной и прекратил право собственности Жукова на имущество. Как объяснил облсуд, на дом и участок распространяется режим совместной собственности супругов. Согласно п. 3 ст. 35 СК, одному супругу, чтобы совершить сделку по распоряжению недвижимостью, нужно получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. В противном случае супруг, не дававший согласия на сделку, может ее оспорить. Эта норма применима к ситуации Петровой, посчитал областной суд.
Покупателя решение апелляции не устроило, поэтому он обратился с жалобой в Верховный суд.
Гражданское, а не семейное: ВС исправил ошибку
Рассматривая дело, тройка судей под председательством Игоря Юрьева пришла к выводу, что семейное законодательство здесь неприменимо. П. 3 ст. 35 СК распространяется только на отношения, возникшие между супругами. Под действие этой нормы не подпадают другие участники гражданского оборота, включая бывших супругов, указал Верховный суд.
База судей
Коллегия
По гражданским делам
Для продажи дома и участка Петрову нотариально удостоверенное согласие бывшей жены не требовалось. После развода экс-супруги приобрели статус участников совместной собственности, которая регулируется гражданским законодательством. Согласно п. 3 ст. 253 ГК, каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не установлено соглашением. Другой участник может оспорить такую сделку, но только доказав, что у совершившего ее лица не было на то полномочий и что его контрагент знал или должен был об этом знать.
Таким образом, в деле Петровой судам следовало установить, были ли у ее бывшего мужа полномочия на отчуждение недвижимости, и проверить осведомленность Жукова об этом, указал ВС и отправил дело на пересмотр в апелляцию (Определение № 80-КГ20-3 от 30 июня 2020 года).
Это определение не новое для судебной практики, комментирует Арам Григорян из
Федеральный рейтинг
группа
Международный арбитраж
группа
Рынки капиталов
группа
Цифровая экономика
группа
Коммерческая недвижимость/Строительство
группа
Международные судебные разбирательства
группа
Арбитражное судопроизводство (крупные споры – high market)
группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения
: «Довольно часто можно встретить дела, в которых суды занимают аналогичную позицию и со ссылкой на ст. 35 СК указывают на отсутствие необходимости получать нотариально удостоверенное согласие бывшего супруга на отчуждение имущества, нажитого в браке». С ним соглашается Илья Котляров из КА
Федеральный рейтинг
группа
Арбитражное судопроизводство (крупные споры – high market)
группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции
группа
Страховое право
группа
Банкротство
группа
Фармацевтика и здравоохранение
группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения
4
место
По выручке на юриста (Меньше 30 Юристов)
27
место
По выручке
30-31
место
По количеству юристов
, добавляя, что решение гражданской коллегии по делу Петровой лишь укрепляет ранее сформированный подход, на который не раз обращал внимание сам ВС (№ 31-КГ19-8 от 10 декабря 2019 года, № 18-КГ17-105 от 25 июля 2017 года).
Участники или супруги: разница на практике
Определение режима имущества напрямую влияет на исход дела об оспаривании сделки. Если недвижимость в совместной собственности супругов, то отсутствия нотариально удостоверенного согласия второго супруга обычно достаточно, чтобы признать сделку недействительной, говорит Котляров.
Суды в таком случае не требуют от истца дополнительно доказывать, что приобретатель недвижимости знал об отсутствии необходимого согласия.
Илья Котляров, советник КА «Ковалев, Тугуши и партнеры»
Иным образом обстоят дела с общим имуществом, на которое не распространяется режим совместной собственности супругов. Сделки с ним оспорить гораздо сложнее, потому что нужно доказать и отсутствие полномочий на ее совершение у участника совместной собственности, и фактическую или должную осведомленность об этом покупателя.
Например, доказательством такой осведомленности может служить указание на дружеские отношения между продавцом и покупателем, поясняет Олег Буйко из АБ
Федеральный рейтинг
группа
Антимонопольное право
группа
Арбитражное судопроизводство (крупные споры – high market)
группа
Комплаенс
группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения
группа
Международные судебные разбирательства
группа
Международный арбитраж
группа
Морское право
группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции
группа
Рынки капиталов
группа
Семейное/Наследственное право
группа
Страховое право
группа
Трудовое и миграционное право
группа
Уголовное право
группа
Управление частным капиталом
группа
Фармацевтика и здравоохранение
группа
Финансовое/Банковское право
группа
Экологическое право
группа
Банкротство
группа
ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование
группа
ГЧП/Инфраструктурные проекты
группа
Интеллектуальная собственность
группа
Коммерческая недвижимость/Строительство
группа
Налоговое консультирование
группа
Налоговые споры
группа
Природные ресурсы/Энергетика
группа
ТМТ
группа
Транспортное право
группа
Цифровая экономика
1
место
По выручке
1
место
По количеству юристов
1
место
По выручке на юриста (Больше 30 Юристов)
Профайл компании
. Также в качестве аргумента суду можно представить выписку из ЕГРН с отметкой о судебном споре в отношении спорного имущества, которая была внесена до даты заключения договора купли-продажи, добавляет Котляров.
Впрочем, выиграть подобные иски удается немногим.
Суды, как правило, отказывают в признании сделки недействительной со ссылкой на то, что имеющийся в отношении недвижимого имущества режим совместной собственности презюмирует согласие всех собственников, а со стороны нового приобретателя не следовало каких-либо недобросовестных действий.
Екатерина Тягай, партнер Pen & Paper
Партнер МКА
Федеральный рейтинг
группа
Семейное/Наследственное право
группа
Трудовое и миграционное право
группа
Уголовное право
группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции
Ольга Зеленая добавляет, что в итоге истцу часто присуждают компенсацию стоимости его доли в совместной собственности.
* – имена и фамилии участников процесса изменены редакцией.
Здравствуйте. Я в браке купил дом за свои средства. С женой в разводе, есть ребёнок. Они прописаны в этом доме. Можно ли мне продать дом без её согласия? Она требует выплатить ей долю и только тогда даст согласие на продажу. Как мне быть.можно ли в таком случае оформить дарственную на дом другому лицу?
15 Апреля 2017, 13:19, вопрос №1609386
Павел, г. Омск
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос
Ответы юристов (2)
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Здравствуйте. Я в браке купил дом за свои средства. С женой в разводе, есть ребёнок. Они прописаны в этом доме. Можно ли мне продать дом без её согласия? Она требует выплатить ей долю и только тогда даст согласие на продажу. Как мне быть.можно ли в таком случае оформить дарственную на дом другому лицу?
Павел
Доброго времени суток. Павел.
Если Вы сможете доказать что денежные средства потраченные на покупку данного дома были Вашими личными средствами то можно и признать его Вашей собственностью. Но как правило доказать такое очень сложно, например если бы денежные средства перечислялись со счёта в банке продавцу дома а на сам счёт попали в порядке дарения то тогда можно было бы признать его Вашей собственностью. а так имущество совместное если приобретено в браке. также дарение тоже нельзя производить без согласия супруги.
С Уважением, В.Г. Бровченко
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Добрый день, Павел! К сожалению в настоящий момент с домом ничего сделать нельзя, так как с точки зрения Семейного законодательства дом является Вашей совместной собственностью с супругой.
Статья 256. Общая собственность супругов
1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.
Любую сделку, которую вы совершите с домом жена в судебном порядке сможет оспорить. В данном случае как выход вижу заключить с женой соглашение о разделе имущества (заверив его нотариально), в соответствии с которым Вы уплачиваете жене определенную компенсацию (можно установить ежемесячными выплатами), а Вам переходит в собственность дом. После чего вы сможете распоряжаться домом по своему усмотрению.
Статья 38. Раздел общего имущества супругов
1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов.
Если Вам необходима более подробная информация или помощь в составлении документов, то обращайтесь в чат, я Вам помогу.
С Уважением, Кислицын Илья.
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Казалось бы, парадоксальная ситуация: люди уже давно живут порознь, брак расторгнут, но совместные активы и недвижимость при разводе поделены не были. И вот бывший муж или жена решаются оформить продажу некогда совместной квартиры. У многих возникает закономерный вопрос, как продать квартиру после развода?
В частности, продавца интересует следующая информация: требует ли продажа совместно нажитого имущества после развода согласия бывшего супруга? И если да, то по какой процедуре оно оформляется?
Что ж, этой злободневной теме и будет посвящен предлагаемый материал. Наверняка он окажется полезным для граждан, проживающих в в России.
Нужно ли согласие на продажу квартиры после развода
Даже если некогда близкие люди расстались несколько лет назад, то если при разводе имущество, которое было приобретено супругами совместно, но оформлено на одного из них, при этом не был достигнут добровольный раздел имущества, то недвижимость продолжает считаться общей.
Это же касается бизнеса и других активов.
Поэтому, отчуждение совместно нажитого имущества после расторжения брака, как это ни странно, требует согласования от второго члена существовавшей некогда семьи. Тогда наверняка у продавца появится проблема, как продать квартиру после развода без согласия супруга.
Если у вас возникла необходимость решения споров связанных с разделом общего имущества, вы можете обратиться к юристам по телефону горячей линии, или задать свой вопрос в форме на сайте.
В этом случае единственно законным способом будет доказать, что недвижимость относится к личной собственности. Тогда какое-либо предварительное одобрение на подписание договора не требуется.
Конечно, можно рискнуть и продать квартиру, купленную в браке без разрешения на то супруга. Ведь сейчас согласование не входит в перечень документов, которые необходимые Росреестру для перерегистрации права собственности.
А раз так, то у покупателя квартиры могут возникнуть дополнительные риски, забывать о которых не следует.
В какой форме следует получить согласие
Обратимся к отечественному семейному законодательству. Поскольку при продаже недвижимости права на неё подлежат государственной регистрации, то мнение второго члена бывшей семьи должно быть выражено в нотариальной форме.
Отсутствие такового является веским поводом для того, чтобы другой супруг обратился в суд с целью объявить недействительной совершенную сделку. Тогда покупатель должен будет вернуть квартиру назад, а продавец – передать покупателю полученную сумму от продажи.
Когда муж продал имущество после расторжения брака без согласия второго супруга, то для подачи иска об оспаривании договора установлен годичный срок (в пределах исковой давности). И исчисляется он с того дня, когда вторая половина стала в курсе подписания спорного договора и совершения сделки.
Если время на обращение в суд упущено в силу заслуживающих внимание причин, то суд вправе восстановить эти сроки. И в этом вопросе пригодится помощь юриста по семейным вопросам. Он изучит всю ситуации в комплексе и подскажет убедительные доводы для восстановления сроков предъявления иска.
Если согласия получено не было
Чтобы иметь понимание того, как продать квартиру, купленную в браке, после развода, не заручившись согласием бывшего супруга, следует знать все последствия такого шага.
Как мы уже отмечали выше, ввиду отсутствия согласия высока вероятность признания договора на продажу квартиры недействительным. Однако в то же время истец должен доказать, что покупатель недвижимости должен был быть осведомлен об отсутствии одобрения от второго супруга.
Судебные споры по признанию сделок недействительными, относятся к сложным категориям дел, а споры по общему имуществу супругов, подавно. Если вы хотите достичь положительного результата, обращайтесь к профессионалам.
Кроме того, если супругу удалось продать квартиру, купленную в браке, после развода, в обход второго из бывших членов семьи, то это будет поводом подать исковое заявление о разделе имущества.
В связи с этим многие думают, что срок исковой давности по нажитому имуществу начинает течь с момента оформления развода. Однако на самом деле это не так.
Предусмотренный законодательством трехлетний срок берёт свой отсчёт с того момента, когда один из бывших супругов узнал о нарушении своих прав в части общей собственности. В рассматриваемой ситуации – это продажа квартиры разведенных супругов без письменного разрешения.
Ситуация с продажей доли в квартире
Предположим, что один из супругов решил продать не всю квартиру целиком, а принадлежащую ему часть. Тогда наверняка ему необходимо задуматься о том, как продать свою долю в квартире после развода?
В этом случае законодательство предписывает совершить следующие действия.
В первую очередь должно предшествовать предложение второму супругу выкупить отчуждаемую часть. На него должен последовать письменный отказ, который предоставляется в месячный срок с момента получения предложения. После этого можно осуществить дальнейшую продажу доли третьему лицу.
Помните, продать долю возможно на тех же условиях и цене, которые были предложены вашему супругу. Если продадите дешевле, это будет основанием к оспариванию сделки.
Если супруг продаст долю, не известив при этом второго бывшего члена семьи, то он может обратиться с иском в суд о признании его покупателем (это чётко прописано в законодательстве). Для этого действует исковая давность длительностью в 3 месяца.
Остальные детали продажи доли в квартире полезно обсудить с юристом по гражданскому и семейному праву до подписания окончательного варианта предстоящей сделки по распоряжению долей.
Подведем основные итоги
Итак, если после развода супруги не поделили имущество, то оно продолжает оставаться их общей собственностью, независимо от того, какой период времени прошел после расторжения брака.
И, следовательно, чтобы сделка по продаже квартиры была максимально юридически чистой, то следует заручиться согласием (нотариальным) второго супруга. В противном случае появляются дополнительные риски как у продавца, так и у покупателя. И связаны они с возможной судебной тяжбой по признанию недействительной сделке по купле – продаже общей недвижимости.
Согласия на продажу недвижимости после развода не требуется в том случае, если она была отнесена к личной собственности продавца. Это можно подтвердить дарственной, свидетельством о наследстве, документами по приватизации квартиры.
Также, указание на то, что квартира относится к личной собственности, может содержаться и в брачном контракте. Тогда это обстоятельство тоже будет иметь важное значение.
Автор: Олег Владимирович Росляков, источник yurist-spb24.ru.
Обязательно поделитесь с друзьями!
51 Сообщений. Вопросы и ответы юриста на тему: “Можно ли продать квартиру после развода без согласия супруга”